Cession de parts de sociétés immobilières : l'acte authentique ou l'acte d'avocat s'impose

Le législateur impose désormais le recours à l'acte authentique ou à l'acte constrigné par acte d'avocat pour la validité des actes de cession de parts de sociétés civiles immobilières :

"À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par :

1° Un acte authentique ;

2° Par un acte contresigné par avocat, au sens de l’article 1374 du présent code ;" (Code civil, article 1865-1).

L'acte authentique et l'acte d'avocat doivent être privilégié, puisque seuls valables en toutes circonstances.

 

Cession de parts de sociétés immobilières : la rédaction par expert-comptable limitée à quelques rares hypothèses précises

En effet, si les experts-comptables demeurent habilités à rédiger les actes de cession, ils ne sont valables que dans quelques hypothèses bien précises particulières :

  • seulement s'il s'agit d'entreprises dans lesquelles ils assurent des missions d'ordre comptable ou d'accompagnement déclaratif et administratif de caractère permanent ou habituel ou dans la mesure où lesdits consultations, études, travaux ou avis sont directement liés aux travaux comptables dont ils sont chargés ;
  • et, uniquement si la rédaction de l'acte constitue l'accessoire direct de la prestation fournie.

"À peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’article 726 du code général des impôts, est constatée par :

[...]

3° Dans les seuls cas où un expert‑comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’article 22 de l’ordonnance n° 45‑2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts‑comptables et réglementant le titre et la profession d’expert‑comptable et de l’article 59 de la loi n° 71‑1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, par acte sous signature privée rédigé par celui‑ci." (Code civil, article 1865-1).

L'acte rédigé par expert-comptable pourrait donc être frappé de nullité si le périmètre restreint prévu par le législateur est outrepassé.

 

Application à toutes les sociétés à prépondérance immobilière

Ce formalisme est applicable à toute société à prépondérance immobilière, et pas seulement aux sociétés civiles. Il s'applique à à toute société dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédent la cession des parts, principalement constitués d'immeubles ou de droits immobiliers ou de parts de société à prépondérance immobilières :

"Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et dont l'actif est, ou a été au cours de l'année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d'immeubles ou de droits immobiliers situés en France ou de participations dans des personnes morales, quelle que soit leur nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d'instruments financiers au sens de l'article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l'article L. 424-1 du même code et elles-mêmes à prépondérance immobilière. Toutefois, les organismes d'habitations à loyer modéré, les sociétés foncières qui remplissent les conditions prévues au 1°, au a du 2° et aux 3° et 4° du 1 du II de l'article 199 terdecies-0 AB du présent code et les sociétés d'économie mixte exerçant une activité de construction ou de gestion de logements sociaux ne sont pas considérés comme des personnes morales à prépondérance immobilière." (Code général des impôts, article 726).

 

Sanction à défaut de respect du formalisme : refus d'enregistrement et nullité

Outre la sanctioné de nullité prévue par l'article 1865-1 du Code civil, l'enregistrement devra être refusé par les services fiscaux si le formalisme n'a pas été respecté :

"L’enregistrement des cessions mentionnées à l’article 1865‑1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert‑comptable" (Code général des impôts, article 635‑0 A).

Ceci est de nature à empêcher les formalités de dépôt au greffe des statuts modifiés en suite de la cession, et donc à fragilliser également l'opposabilité aux tiers (Code civil, article 1865).

 

Le cabinet est à votre écoute :

  • Pour vous aider à prévenir, mesurer, réduire et éviter les risques induits dans le cadre de vos opérations immobilières ;
  • Pour rédiger vos statuts, pactes et accomplir les formalités nécessaires ;
  • Pour vous accompagner à chaque étape du processus, et en particulier dans la négociation avec les différentes parties prenantes, en veillant à la sécurité juridique globale de l'opération ;
  • Plus globalement, sécuriser juridiquement vos projets immobilier et/ou de construction en identifiant, évaluant et prévenant les risques juridiques et fiscaux ;
  • Le cas échéant, défendre de vos intérêts devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

le-ny.goulven@avocat-conseil.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

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