Bail d'habitation et congé pour motif légitime et sérieux

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 15).

Par ailleurs, la loi prévoit qu'en présence d'un logement indécent, c'est-à-dire laissant apparaître des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, infestation d'espèces nuisibles et parasites, ne répondant pas à un critère de performance énergétique minimale ou non doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation, le locataire peut demander au bailleur sa mise en conformité (Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 20-1). Dans ce cas, le juge peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux.

 

Travaux d'amélioration ou de réhabilitation : motif légitime et sérieux

La Cour de cassation avait déjà jugé que des travaux d'amélioration rendant nécessaire la libération de l'appartement pouvaient valoir congé pour motif légitime et sérieux :

"la justification d'un congé par un motif légitime et sérieux n'étant pas limitée à l'inexécution par le locataire de l'une de ses obligations, la cour d'appel, qui a constaté que les travaux prévus par la bailleresse nécessités par l'état des parties communes et privatives, comportaient l'amélioration de la distribution des lieux ainsi que des éléments d'équipement et de confort, exigeant la libération de l'appartement, a souverainement retenu, sans être tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, que la rénovation du bâtiment constituait un tel motif" (Cour de Cassation, 7 février 1996, n°94-14.339).

 

Indécence du logement connue à la conclusion du bail : pas un motif légitime et sérieux

La Cour de cassation juge qu'en application de ces textes, la nécessité de réaliser des travaux pour remédier à une indécence connue du bailleur à la conclusion du bail ne peut constituer un motif légitime et sérieux :

" Dès lors, ne constitue pas un motif légitime et sérieux de congé la réalisation de travaux par le bailleur destinés à remédier à l'indécence du logement dont il avait connaissance lors de la conclusion du bail.      10. Pour valider le congé pour motif légitime et sérieux délivré par la bailleresse et ordonner l'expulsion du locataire, l'arrêt retient que la délivrance d'un congé pour motif légitime et sérieux donné pour l'échéance du contrat ne s'apparente pas à une résiliation judiciaire du contrat de bail au sens de l'article 1719, 1°, du code civil, que le caractère indécent du logement peut constituer un motif légitime et sérieux au sens de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que la réalité du motif du congé tenant à la réalisation de travaux de mise en conformité aux normes de décence ainsi que le caractère réel et sérieux de la décision de reprise sont établis, la bailleresse justifiant notamment avoir mandaté un entrepreneur afin d'effectuer des travaux dans le studio loué pour supprimer la cloison entre la salle de bain et la chambre afin de rétablir une surface de 11 m²." (Cour de cassation, 4 juin 2026, n°24-16.993)

 

Opérations de rénovation ou réhabilitation : bien justifier le motif du congé

En conséquence de cette jurisprudence, les bailleurs qui souhaitent entreprendre des travaux de rénovation ou de réhabilitation doivent veiller à pouvoir justifier de la nature des travaux à réaliser.

Ceux-ci ne doivent pas avoir pour objet de remédier à une indécence connue à la conclusion du bail, sans quoi le congé sera sans effet.

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner et vous proposer des solutions sécurisées en fonction de votre situation :

  • Vous accompagner dans la négociation, la rédaction, et la conclusion de vos baux ou convention d'occupation du domaine public en sécurisant vos intérêts ;
  • Vous accompagner dans la conduite des opérations de réhabilitation ou rénovation des immeubles loués ;
  • Vous assister dans la résolution de litiges entre propriétaires bailleurs et preneurs ;
  • Vous accompagner dans la gestion des situations litigieuses, le cas échéant devant les juridictions.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

goulven.leny@avocat.fr - 06 59 96 93 12 - glenyavocat.bzh

Consultez le site internet pour réserver une consultation directement en ligne.