La résiliation de plein droit par acquisition de la clause résolutoire, ou judiciaire pour manquement d’une des parties à ses obligations, nécessite toujours une saisine du juge.

 

La résiliation par acquisition de la clause résolutoire

Le contrat de bail commercial peut comporter une clause résolutoire stipulant qu’en cas de manquement du preneur à ses obligations légales ou contractuelles, le contrat sera de plein droit résilier.

Pour être valable, cette clause doit viser expressément les manquements qui seront sanctionnés par la résiliation.

La clause résolutoire ne produit effet qu’un mois après l’envoi, par acte d’huissier de justice, d’une mise en demeure portant commandement de payer ou sommation d’exécuter.

Sous peine de nullité, la mise en demeure doit expressément mentionner le délai d’un mois.

Si le locataire ne s’exécute pas dans ce délai, la résiliation est acquise de plein droit.

Elle devra toutefois être constatée par le tribunal judiciaire qui, hormis ce constat, n’a aucun pouvoir d’appréciation de la gravité du manquement contractuel fondant la mise en œuvre de la clause résolutoire, et peut seulement, dans certaines conditions, accorder un éventuel délai de grâce dans la limite de deux ans et suspendre les effets de la clause.

 

La résiliation judiciaire

En cas de manquement de l’une ou l’autre des parties à ses obligations légales ou contractuelles, la partie lésée peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble pour solliciter la résiliation judiciaire du bail commercial.

Tout manquement à une obligation du contrat peut justifier cette saisine.

Toutefois, le tribunal dispose ici d’un pouvoir d’appréciation et ne prononcera donc la résiliation du contrat que si le manquement allégué présente une certaine gravité.

 

Maître Cédric CHAFFAUT

Avocat à CHAUMONT

Barreau de la Haute-Marne

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