Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, aucun locataire ne peut être expulsé de son logement, même si un jugement l'a ordonné. Beaucoup de propriétaires en concluent qu'il faut attendre le printemps pour agir face à des loyers impayés. C'est une erreur qui peut coûter plusieurs mois de loyers.
La trêve suspend seulement l'exécution de l'expulsion, c'est-à-dire le jour où le commissaire de justice fait quitter les lieux. Elle ne suspend ni la procédure, ni la dette de loyers, que le locataire doit continuer à payer.
Autrement dit, l'hiver est le bon moment pour lancer la procédure, afin d'être en mesure de récupérer votre logement dès le 1er avril.
Ce que vous pouvez faire dès maintenant
- Faire délivrer un commandement de payer. Si votre bail contient une clause résolutoire, le commissaire de justice délivre au locataire un commandement de payer. Depuis la loi du 27 juillet 2023, le locataire dispose de six semaines pour régler sa dette. À défaut, la résiliation du bail peut être demandée au juge. Pensez aussi à mettre en jeu la caution ou votre assurance loyers impayés, qui imposent souvent de déclarer l'impayé rapidement.
- Saisir le juge. Le locataire est assigné devant le juge des contentieux de la protection. L'assignation doit être notifiée au préfet au moins six semaines avant l'audience : plus elle est délivrée tôt, plus l'audience a lieu tôt.
- Obtenir le jugement. Le juge constate ou prononce la résiliation du bail, ordonne l'expulsion et condamne le locataire au paiement des loyers et d'une indemnité d'occupation. Il peut aussi accorder des délais de paiement au locataire de bonne foi.
- Faire délivrer le commandement de quitter les lieux. Il peut être signifié pendant la trêve. Le locataire dispose en principe d'un délai de deux mois pour partir, que le juge peut réduire ou supprimer dans certains cas.
Si ces étapes sont engagées pendant l'hiver, l'expulsion pourra être exécutée dès le 1er avril, avec le concours de la force publique si nécessaire. Si vous attendez le printemps pour commencer, il faudra souvent compter plusieurs mois de plus, et parfois atteindre la trêve suivante.
Les cas où la trêve ne s'applique pas
L'expulsion peut être exécutée même en plein hiver lorsque :
- un relogement adapté aux besoins de la famille est assuré ;
- le logement se trouve dans un immeuble frappé d'un arrêté de mise en sécurité ;
- les occupants sont des squatteurs entrés dans le domicile d'autrui, résidence principale ou secondaire ;
- l'occupant est un conjoint, partenaire ou concubin violent, évincé du logement par le juge aux affaires familiales.
N'attendez pas le printemps
Face à des loyers impayés, chaque mois compte : la dette augmente et les chances de la recouvrer diminuent. Un premier rendez-vous permet de vérifier votre bail, de choisir la bonne procédure et de lancer les démarches sans attendre.
J'accompagne les propriétaires bailleurs à Nice et dans les Alpes-Maritimes pour le recouvrement des loyers impayés, la résiliation du bail et l'expulsion.
Maître Anaïs TARONE, avocate au Barreau de Nice.
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