L’action en réduction de prix est celle que peut intenter l’acheteur d’un lot en copropriété lorsque la surface réelle (loi Carrez) du bien est inférieure de plus d’1/20e à celle mentionnée à l’acte.

Dans ce dossier, je représentais l’acquéreur. Le vendeur avait comptabilisé les mètres carrés du RDC alors que, lors de sa propre acquisition, ils n’avaient pas été comptés. Les parties s’opposaient sur le point de savoir si ces locaux, intitulés « caves » dans le règlement de copropriété, devaient ou non être comptabilisés.

D’un côté, l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 dispose expressément que les obligations de comptabilisation des mètres carrés « ne sont pas applicables aux caves » ; de l’autre, la jurisprudence (Cass. Civ 8 octobre 2015, n°14-17.593) considère que « la superficie des parties privatives à prendre en compte est celle du bien tel qu'il se présente matériellement au jour de la vente » (et non, par exemple, l'affectation prévue par le règlement de copropriété) : or, factuellement, ces locaux ne constituaient pas des caves (il s’agissait d’anciennes cuisines, un peu comme dans Downton Abbey, aujourd’hui désaffectées et à l’abandon).

Le Juge rennais a retenu que, « au jour de la revente, les locaux se trouvaient dans la même situation que lors de l’acquisition : à défaut d’aménagement, il n’existe aucune raison objective d’intégrer ces locaux en superficie privative ». Il a donc condamné le vendeur à restituer à l’acquéreur plus de 145.000 €.

Pour le dire autrement : si on doit comptabiliser les mètres carrés en fonction de la consistance actuelle du bien, on doit considérer que ladite consistance est nécessairement celle de l'acquisition antérieure lorsqu'il n'y a pas eu de travaux entre les deux ventes.

À mon sens, on ne peut qu’approuver le raisonnement. Je le rapprocherais de l’article 1104 du code civil qui dispose que « les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi » : il y avait quelque chose relevant de la mauvaise foi, voire de l’enrichissement sans cause, à vendre à titre onéreux des mètres carrés qui avaient été acquis à titre gratuit (en même temps que les autres lots dans l’immeuble).

L’adversaire ayant interjeté appel, l’occasion est donnée à la Cour d’Appel de RENNES de clarifier le sujet. Surtout : l’occasion m’est enfin donnée de travailler avec l’ineffable Christophe Lhermitte, ce dont je me réjouis par avance !