On le sait : lorsque le prêt est sollicité mais n’est pas obtenu, l’indemnité d’immobilisation doit – sauf cas exceptionnels – revenir au Bénéficiaire.

L’exception la plus connue est celle du Bénéficiaire qui prévoit d’emprunter X € le jour de la promesse puis, finalement, essaye d’emprunter Y € histoire de financer quelques travaux ou de se rembourser les frais de notaire. L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement » : ne respectant pas les termes de la promesse, l’échec de la vente lui est imputable et l’indemnité d’immobilisation doit donc revenir au Promettant.

Aujourd’hui, j’ai plutôt envie de parler des cas où le Bénéficiaire obtient une offre de prêt et où, malgré tout, la vente ne se finalise pas.

L’indemnité d’immobilisation doit revenir au Promettant lorsque la vente n’est pas finalisée par la faute (carence) du Bénéficiaire.

En 2018, j’avais obtenu de la Cour d’Appel d’AMIENS qu’elle juge que le Bénéficiaire avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive car le prêt sollicité l’avait été au nom d’une SCI en cours de constitution et non au nom du Bénéficiaire lui-même.

En 2020, j’avais obtenu du Tribunal Judiciaire de NANTERRE qu’il juge que le Bénéficiaire avait empêché l’accomplissement de la condition suspensive car il avait sollicité et obtenu une offre de prêt, mais l’avait déclinée, espérant une meilleure offre d’un concurrent (époque où les taux avoisinaient les 1% sur 25 ans…). Ce qui compte, c’est l’obtention d’une offre de prêt, pas son acceptation !

J’ai aujourd’hui sur le feu une demi-douzaine de contentieux relatifs à l’indemnité d’immobilisation (moitié côté Promettants ; moitié côté Bénéficiaires) qui posent des questions intéressantes. Systématiquement, le Bénéficiaire a obtenu son prêt. Pour autant, la vente ne s’est pas finalisée :

  • un Bénéficiaire peut-il refuser de finaliser la vente au motif qu’il a entendu parler de faits délictueux dans l’immeuble entre la promesse et la réitération ?
  • un Promettant peut-il refuser de restituer l’indemnité d’immobilisation lorsque le permis de construire – lui-aussi condition suspensive – a été sollicité mais n’a pas été obtenu ?
  • un Promettant peut-il refuser de restituer l’indemnité d’immobilisation lorsque l’offre de prêt a été obtenue la veille du dernier jour de validité de la promesse (il n’y a donc pas pu y avoir réitération dans le délai prévu) ?

À votre avis ?

Je promets les réponses des juridictions dans les publications des années à venir ????

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