Dans ce dossier, un bailleur percevait chaque mois des provisions sur charges sans jamais procéder à la régularisation annuelle prévue par la loi.

Convaincus d’avoir payé plus qu’ils ne le devaient sur les 10 dernières années, les locataires m’ont chargé d’assigner en restitution des provisions (car, comme le veut l’adage, une charge injustifiée est une charge indue).

En défense, le Bailleur a cru pouvoir leur opposer la prescription, soutenant qu’ils auraient dû se réveiller plus tôt.

Que nenni, le Juge des contentieux de la protection de Courbevoie ayant de manière limpide considéré que :

« L’action en répétition des charges indûment perçues par le bailleur se prescrit par trois ans à compter du jour où le locataire a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ; ce jour est celui de la régularisation des charges, qui seule permet au preneur de déterminer l’existence d’un indu, et non celui du versement de la provision. »

Il faut reconnaître beaucoup de compétence à ma contradictrice : devant le risque qu’encourait son client Bailleur, elle a fait assigner en intervention forcée le Syndic (car c’était l’absence d’approbation des comptes qui empêchait le Bailleur de justifier des charges qu’il répercutait). Grâce à cette démarche, les charges répétibles sur les locataires ont été justifiées in extremis (une semaine avant l’audience) et, sur les 24.557,36 € demandés (l’intégralité des provisions sur charges payées), seuls 1.846,61 € ont été alloués (la différence entre les charges réellement dues et les provisions versées)…

Message important pour les bailleurs : la régularisation annuelle n’est pas une option (à défaut, on s’expose ad vitam à une action en répétition de l’indu).

Message rassurant pour les locataires : l’absence de régularisation empêche toute prescription.