Dans les zones rurales, notamment en Dordogne, dans la région de Bordeaux ou des Landes, il n’est pas rare qu’un propriétaire se trouve dans une situation d’enclavement.

Cela se produit lorsqu’une propriété ne dispose pas d’un accès direct à une voie publique, et qu’il devient nécessaire de passer par le terrain d’un voisin pour y accéder. Lorsqu’un voisin décide subitement de bloquer cet accès, il est impératif d’intervenir rapidement.

Comment faire valoir vos droits pour obtenir une servitude de passage et désenclaver  votre propriété ?

1. Déterminer la nature du chemin : est-il un chemin d’exploitation ?

Avant toute chose, il convient de savoir si le chemin par lequel vous accédiez jusqu’ici à votre propriété est un chemin d’exploitation.

Les chemins d’exploitation sont des voies utilisées communément par plusieurs propriétaires pour accéder à des parcelles agricoles ou forestières. Ces chemins sont régis par l’article L162-1 du Code rural qui dispose qu’ils ne peuvent pas être aliénés ou utilisés de façon exclusive par l’un des propriétaires, sauf accord commun.

Cependant, même si vous utilisiez un chemin d’exploitation, cela ne vous donne pas automatiquement un droit permanent de passage.

Dès lors, si un litige survient et que votre voisin décide de bloquer ce chemin, il est prudent de ne pas simplement compter sur cet usage, mais de faire reconnaître l’existence d’une servitude légale.

2. Faire reconnaître une servitude de passage en justice : le principe de l’enclave

L’article 682 du Code civil constitue la base légale de la servitude de passage en cas d'enclavement.

Il dispose que « le propriétaire dont le fonds est enclavé [...] peut réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de son fonds ».

Autrement dit, si vous n'avez pas d’accès direct à une voie publique, vous avez le droit de demander l'établissement d'une servitude de passage sur la propriété de votre voisin.

Dans ce cadre, vous devrez apporter la preuve que votre terrain est effectivement enclavé et qu’il n’existe aucune autre voie raisonnablement utilisable.

La jurisprudence a régulièrement précisé que l’enclavement doit être « absolu », c'est-à-dire qu'il ne doit y avoir aucun autre accès possible, même impraticable.

Si une entente amiable avec le voisin n'est pas possible, une procédure judiciaire peut être engagée devant le tribunal judiciaire, qui désignera un expert judiciaire pour évaluer la situation, à votre demande.

 

 

 

Ce dernier établira le tracé de la servitude en fonction des impératifs techniques et de la configuration des lieux, tout en limitant au maximum les dommages causés au voisin.

3. Faire appel à un géomètre expert

Dans une telle situation, l’intervention d’un géomètre expert est souvent cruciale.

Leur mission consiste à mesurer et évaluer l’état des lieux pour établir avec précision les caractéristiques de l’enclave et le tracé optimal pour la servitude de passage.

L’expert se fonde sur l’article 683 du Code civil, qui précise que le tracé du passage doit être « le plus court et le moins dommageable possible » pour le fonds servant (c’est-à-dire le terrain sur lequel la servitude est établie, le fonds sur lequel passera la servitude).

Le rapport de l’expert pourra ensuite être présenté au tribunal pour appuyer la demande de servitude dans le cas où les parties ne seraient pas parvenues à résoudre amiablement, en cours d’expertise, le litige et que la question de la création de la servitude n’a pas été tranchée.

Ainsi, sur la base du rapport d’expertise, le juge statuera sur la reconnaissance d’une servitude et ordonnera sa création. 

4. La servitude peut être conventionnelle ou judiciaire

Ainsi, deux types de servitudes peuvent être établis pour désenclaver une propriété : la servitude judiciaire et la servitude conventionnelle.

  • La servitude judiciaire est prononcée par un juge lorsque le propriétaire d’un fonds enclavé intente une action en justice pour faire reconnaître son droit. Cette servitude est fondée sur le droit à désenclaver son terrain et est déterminée par décision du tribunal.
  • La servitude conventionnelle peut, quant à elle, être conclue à l’amiable entre les parties. Dans ce cas, les deux propriétaires signent un accord stipulant les modalités de passage. C’est ce qui peut d’ailleurs se produire en cours d’expertise judiciaire lorsque les parties parviennent à s’entendre. Cet accord est ensuite formalisé dans un acte notarié, qui aura la même valeur que toute autre servitude légale.

L’article 704 du Code civil encadre ce type de servitude, précisant qu'elle doit être clairement définie et contenue dans les titres de propriété.

5. Vérifier les titres et actes notariés : la servitude par titre

Dans certaines situations, la solution pourrait se trouver directement dans les titres de propriété.

Une servitude de passage peut être expressément mentionnée dans l’acte de vente ou dans les actes authentiques liés à la propriété.

Il est donc important de vérifier si une servitude de passage a déjà été établie, car elle pourrait être conventionnelle (accord entre les anciens propriétaires), ou légale (imposée par la loi).

 

 

Il est donc important de vérifier dans les actes de vente précédents si une servitude était mentionnée et veiller à ce qu’elle soit retranscrite au moment de l’acquisition du terrain.

En effet, l’article 686 du Code civil énonce que « les servitudes sont établies par le fait de l'homme ou par la loi ».

Si la servitude existe déjà par acte notarié, elle s’impose au nouveau propriétaire, même en cas de changement de propriétaire du terrain. Dans ce cas, il vous suffira de faire valoir cette servitude devant les juridictions compétentes si votre voisin refuse de la respecter.

En conclusion

L’enclavement d’une propriété est une situation délicate, mais qui peut être résolue par l’application des règles de droit de la servitude. Que vous soyez dans une zone rurale de Dordogne ou dans la région des Landes, ces démarches peuvent être complexes et nécessitent l’expertise d’un avocat en droit immobilier et en urbanisme. Le cabinet Zakine, présent dans toute la France et notamment dans ces régions, vous accompagne dans la reconnaissance de vos droits de passage, en vous conseillant à chaque étape : de la vérification des titres de propriété à l’établissement d’une servitude par jugement.

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