Une condamnation sans précédent des notaires dans l'un des plus grands scandales immobiliers français, selon le Cabinet Cécile Zakine

Par arrêt rendu le 09 mai 2025, la Cour d'Appel de Paris (Pôle 4 - Chambre 1) a condamné solidairement la SCP Dubost-Jourdeneaud-Rouvier et ses assureurs (MMA IARD, AXA France IARD, ALLIANZ IARD et GENERALI IARD) à verser 625.781 euros à M. Franklin Durietz et Mme Aline Poly, victimes du système Apollonia. Cette décision marque un tournant historique dans l'affaire Apollonia, l'un des plus vastes scandales immobiliers français des deux dernières décennies.

La Cour a clairement établi "une faute professionnelle du notaire Me Jourdeneaud qui n'a pas correctement vérifié les conditions de la garantie intrinsèque d'achèvement lors de la vente des lots immobiliers de Saint-Maur-des-Fossés." Une négligence majeure qui "a privé les acquéreurs de la protection légale prévue par le code de la construction et de l'habitation."

Cette décision ouvre une brèche pour les quelque 700 victimes de ce montage frauduleux qui, entre 2004 et 2010, ont acheté pour près d'un milliard d'euros de biens immobiliers largement surfacturés.

L'ampleur du scandale Apollonia

Éclaté en 2009, le scandale Apollonia a secoué le monde de l'immobilier et la pratique de la Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) en France. Au cœur de cette affaire se trouvait la société immobilière Apollonia, dirigée par Jean-Claude Mas, dont les pratiques non réglementaires étaient constitutives d'une vaste escroquerie :

  • Vente d'appartements sur plan à des prix largement surévalués
  • Promesses de rendements locatifs garantis qui ne se sont jamais matérialisés
  • Prélèvement d'importantes commissions occultes
  • Recours à des techniques de vente agressives
  • Signatures massives d'actes "sur le coin d'une table", dans des cafés ou des hôtels de luxe parisiens

L'ampleur du préjudice financier et moral subi par les victimes est considérable, avec environ 700 plaignants et une fraude estimée à près de 800 millions d'euros.

Une longue bataille judiciaire de 15 ans

Tout a éclaté en 2008, marquant le début d'une bataille judiciaire acharnée de 15 ans pour les victimes. L'un des aspects les plus troublants de cette affaire est l'implication présumée de certaines banques et notaires dans la validation et la facilitation de ces transactions frauduleuses. Des documents falsifiés, des garanties financières inexistantes et des manipulations de fonds ont été évoqués dans le cadre de ces pratiques douteuses.

Me Zakine, avocate et Docteur en Droit, représente de nombreuses victimes dans cette affaire. Pour certains de ses clients, l'annonce de cette escroquerie est arrivée brutalement, parfois même par les médias.

Les récentes avancées judiciaires

Ces derniers temps, des avancées significatives ont été obtenues par le Cabinet Cécile Zakine. Avant même cette condamnation historique, Me Zakine avait déjà obtenu une décision favorable devant la Cour d'appel de Paris. Le Juge avait alors clairement indiqué que ses clients étaient parfaitement bien fondés et légitimes à solliciter une suspension d'instance le temps de la levée du secret de l'instruction.

Aujourd'hui, avec cette nouvelle décision du 9 mai 2025, la Cour d'Appel de Paris condamne pour la première fois les notaires et leurs assureurs au civil. En plus du remboursement du prix d'achat, la Cour a prononcé des condamnations supplémentaires : "50.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance, 15.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel, ainsi que les dépens de première instance et d'appel."

Pour Me Cécile Zakine, avocate des époux Durietz-Poly, "cette première reconnaissance judiciaire des manquements des notaires offre enfin une perspective de réparation pour l'ensemble des victimes du système Apollonia."

Les perspectives : vers un procès pénal

Ce jugement civil intervient à quelques mois du procès pénal attendu devant le tribunal correctionnel de Marseille, où seront jugés les principaux responsables d'Apollonia et plusieurs notaires. Pour le Cabinet Zakine, "les condamnations civiles prononcées aujourd'hui constituent un précédent jurisprudentiel significatif qui pourrait influencer l'issue des nombreuses procédures similaires en cours."

Cette victoire judiciaire ouvre la voie à une cascade de recours et ravive l'espoir des centaines d'investisseurs floués qui, depuis près de vingt ans, attendent réparation. "Le Cabinet Cécile Zakine salue cette première victoire qui ouvre la voie à une juste réparation pour l'ensemble des personnes lésées par ce système frauduleux d'investissement immobilier."

Un appel à la vigilance et à la régulation

Cette affaire souligne la nécessité cruciale d'une réglementation plus stricte et d'un contrôle accru dans le secteur de l'immobilier pour prévenir de telles catastrophes à l'avenir. Les investisseurs doivent pouvoir avoir confiance dans l'intégrité des transactions immobilières et être protégés contre les pratiques frauduleuses et trompeuses.

L'affaire Apollonia représente un sombre rappel des dangers inhérents à l'investissement immobilier et met en lumière les failles persistantes dans la réglementation et la surveillance du secteur. Les autorités et les acteurs du marché doivent redoubler d'efforts pour garantir la transparence, la responsabilité et la protection des investisseurs dans toutes les transactions immobilières.

Le Cabinet Cécile Zakine continue à travailler sans relâche pour faire valoir les droits des victimes et obtenir une réparation équitable pour les préjudices subis, tant sur le plan financier que moral.