Ces nouveautés sont de 3 ordres :
1. Un diagnostic technique global obligatoire pour les mises en copropriétés d'immeubles de plus de 10 ans (Décret n°2016-1965 du 28 décembre 2016)
La loi Alur du 24 mars 2014 rendait obligatoire à compter du 1er janvier 2017 l’obligation de voter en assemblée générale sur le principe d’un diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble, sous réserve d’un décret précisant ses conditions de réalisation.
Ce décret précité détermine quels professionnels sont aptes à réaliser le DTG (cabinets d’architectes, bureaux d’étude techniques et thermiques en particulier). Il exige qu’ils souscrivent une assurance responsabilité civile professionnelle et attestent sur l’honneur de leur impartialité et de leur indépendance vis-à-vis du syndic, sauf si ce dernier a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale de passer une convention engageant le syndicat à contracter avec une personne ou une entreprise liée directement ou indirectement à lui – art. 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Le décret prévoit également les modalités selon lesquelles les travaux, dont la réalisation apparaîtrait nécessaire, sont intégrés au carnet d’entretien de l’immeuble (le décret du 30 mai 2001 fixant le contenu du carnet d’entretien de l’immeuble est modifié en conséquence).
2. un fonds de réserve obligatoire pour les travaux :
A compter du 1er janvier 2017, est entrée en vigueur une nouveauté issue de la loi Alur sur le logement dans les copropriétés, à savoir le fonds de travaux obligatoire.
En quelques mots, les copropriétaires concernés vont devoir verser des provisions supplémentaires pour doter ce fonds de ressources financières suffisantes afin de mieux anticiper et supporter le coût de futurs travaux.
En théorie, le fonds de travaux doit être constitué dans toutes les copropriétés. Mais la loi prévoit certaines dérogations pour :
- Les immeubles neufs : l'obligation ne s'applique pas pendant cinq ans après la réception des travaux.
- Les copropriétés de moins de dix lots : l'assemblée générale peut voter contre la constitution du fonds de prévoyance. L'unanimité des copropriétaires est requise pour prendre cette décision.
3. une fiche synthétique devant comprendre des mentions obligatoires :
Depuis la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 (article 8-4 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis), il était prévu que le syndic établisse une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu devait être défini par décret.
Le Décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 est ainsi venu fixer le contenu de la fiche synthétique de la copropriété prévue par l'article 8-2 précité.
Cependant l'entrée en application de ce Décret s'échelonne dans le temps de 2016 à 2018 comme il suit :
- 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
- 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
- 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.
La fiche doit mentionner en les détaillants, 6 rubriques obligatoires :
- L'identification de la copropriété pour laquelle la fiche est établie,
- L'identité du syndic ou de l'administrateur provisoire ayant établi la fiche,
- L'organisation juridique de la copropriété,
- Les caractéristiques techniques de la copropriété,
- Les équipements de la copropriété,
- Les caractéristiques financières de la copropriété.
Le défaut de réalisation de cette fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.
Les contrats de syndic doivent obligatoirement prévoir une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de quinze jours à compter de la demande. Cette pénalité devant être déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.
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