Airbnb et sous-location : Quels sont les droits du bailleur ?

 

Depuis qu’elle a commencé à gagner en notoriété auprès des voyageurs en 2008, la plateforme Airbnb n’a eu de cesse de voir le nombre d’offres se multiplier jusqu’à créer une concurrence féroce avec les établissements hôteliers. Alors que les propriétaires peuvent librement proposer leur logement à la location vacancières de courte durée, tel n’est pas le cas des locataires qui ne peuvent, de leur seule initiative, poster des annonces de sous-locations concernant le logement qu’ils louent. Dans ce cadre, les bailleurs disposent de droits étendus afin de conserver la maitrise de l’usage de leur logement.

L’interdiction de la sous-location Airbnb sans accord du bailleur

La sous-location désigne la situation dans laquelle un locataire principal met à disposition d’une autre personne (nommée « le sous-locataire ») son logement en échange d’une contrepartie financière (dite « sous-loyer »).

 

Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire principal ne peut sous-louer son logement qu’avec l’accord écrit du bailleur.

 

A l’inverse, pour que la sous-location Airbnb soit licite, le locataire doit respecter 2 obligations :

 

  • Obtenir par écrit l’accord du bailleur tant sur le principe de la sous-location que sur le montant du sous-loyer ;
  • Fixer un sous-loyer qui n’excède pas le loyer qu’il paye lui-même à son bailleur.

Concrètement, l’obtention du consentement du bailleur à la sous-location vacancière peut s’obtenir de deux manières :

 

  • lors de la conclusion du contrat : en intégrant dans le bail une clause par laquelle le bailleur consent à ce que le locataire sous-loue le logement
  • en cours de bail : en obtenant un accord écrit daté et de préférence signé par le bailleur avant toute publication d’une offre de sous-location sur la plateforme.

 

Il est à noté que les collectivités territoriales peuvent, ponctuellement, soumettre la mise en sous-location des logements situés dans leur ressort à une autorisation administrative préalable (pratique validée par : Cour de justice de l’Union européenne, 22 septembre 2020, aff. C-724/18)

Le droit du bailleur à percevoir les sous-loyers issus des sous-locations irrégulières

Les règles juridiques applicables aux sous-loyers versés par le sous-locataire dépendent de la licéité ou non de la sous-location.

 

Si la sous-location est régulière, le locataire a pleinement le droit de percevoir les sous-loyers.

 

Inversement, lorsque le locataire sous-loue le logement de manière irrégulière, le régime juridique s’avère uniquement en faveur du bailleur.

 

Ainsi, le bailleur a le droit de demander au locataire, par la voie judiciaire, le remboursement des sous-loyers perçus au titre de sous-locations irrégulières par le biais de la plateforme Airbnb.

 

En effet, la  Cour de Cassation a validé le raisonnement adopté par la Cour d’appel de Paris qui a considéré qu’en sa qualité de propriétaire du logement, le bailleur a droit de percevoir, par voie d’accession, les « fruits civils » issus de son bien immobilier, les sous-loyers obtenus de manière irrégulière par le locataire n’ayant pas obtenu le consentement du bailleur constituant juridiquement des fruits civils devant revenir au bailleur (Cour d’appel de Paris, 5 juin 2018, n°16/10684 ; Cour de cassation, 12 septembre 2019, n°18-20.727).

 

Sur le plan probatoire, il est conseillé de mandater un Commissaire de Justice (anciennement dénommés « huissiers de justice ») afin de procéder aux constatations nécessaires à établir la preuve de la sous-location illicite. Cette preuve peut également intervenir par tout autre moyens soumis à la libre appréciation du juge (échanges de mails, impression de l’offre de sous-location…)

 

A titre complémentaire, il est également possible de solliciter judiciairement la résolution du bail et l’expulsion du locataire ayant mis illicitement l’annonce de sous-location du logement ainsi que des dommages et intérêts.

 

S’agissant d’une demande d’indemnisation d’un préjudice subi par le bailleur, la jurisprudence impose que le préjudice allégué soit personnel et distinct de la seule existence de la sous-location. A titre d’exemples, il peut s’agir de dégradations du logement, de mauvaises utilisations de ses équipements…

 

EN BREF :

 

·        La sous-location par la plateforme Airbnb n’est possible qu’avec le consentement exprès et écrit du bailleur.

 

·        A défaut de consentement du bailleur, la sous-location est irrégulière

 

·        Lorsque la sous-location est régulière, le locataire a le droit de conserver l’intégralité des sous-loyers versés par le sous-locataire

 

·        Lorsque la sous-location est irrégulière, le bailleur a le droit d’obtenir judiciairement le remboursement des sous-loyers illicitement perçus par le locataire

 

·        Le bailleur a le droit d’obtenir réparation de la part de son locataire de l’intégralité des préjudices qu’il subit personnellement en raison de la sous-location illicite

 

·        Il a également le droit d’engager la responsabilité civile extracontractuelle du sous-locataire mais seulement si ce dernier lui cause un préjudice consécutivement à une faute caractérisée