Conformément aux dispositions de l’article 1792-6 du Code civil, la garantie de parfait achèvement offre au maitre d’ouvrage la possibilité de contraindre le maitre d’œuvre à une réparation en nature des désordres mentionnés au procès-verbal de réception ou de ceux notifiés postérieurement à la réception.

Une condition temporelle encadre cette garantie, puisque les désordres devront être portés à l’attention du constructeur dans un délai d’une année à compter de la réception des travaux, qu’elle soit tacite ou expresse.

En outre, il arrive bien souvent que l’entrepreneur et que le maitre d’ouvrage soient en désaccord tant sur les désordres invoqués que sur les reprises nécessaires.

La jurisprudence antérieure avait déjà précisé que le délai légal d’un an à compter de la réception des travaux était également un délai de forclusion, empêchant alors le maitre d’ouvrage de voir sa demande aboutir s’il agit en justice une fois ce délai passé. (Civ 3ème, 3 mai 1989, n°87-18.261 – Civ 3ème, 6 mai 1998, n°96-18.038)

En outre, s’agissant des désordres révélés postérieurement à la réception, il avait été jugé que le simple envoi d’une lettre recommandée à l’entrepreneur dans l’année de la réception ne suffisait pas à justifier la mise en œuvre de la garantie de parfait achèvement, lorsque l’action avait été introduite plus d’un an après la réception des travaux. (Civ 3ème, 15 janvier 1997, n°95-10.097)

Ainsi, il ne faisait aucun doute que l’action devait être intentée dans l’année suivant la réception.

Plus récemment, la Cour de cassation est venue donner toute son importance à cet envoi formel listant les désordres postérieurs. En effet, en 2018, la même Chambre est venue ajouter que si la réclamation ne permettait pas d’interrompre le délai, elle constituait un préalable indispensable à toute action judiciaire. (Civ 3ème, 29 mars 2018, n°17-15.549)

Très récemment, dans son arrêt du 15 avril 2021, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation est venue rappeler la nécessité de cette diligence.

Ainsi, à défaut de notification préalable à l’entreprise des désordres révélés après réception, le maître d’ouvrage ne pourra pas bénéficier de la garantie, quand bien même l’assignation aurait été délivrée avant le délai légal d’un an. (Civ 3ème, 15 avril 2021, n°19-25.748)

Cette solution est donc conforme à la lettre des dispositions légales : le maitre d’ouvrage doit dans un premier temps et impérativement informer l’entrepreneur des désordres qu’il entend invoquer, en vue de trouver en priorité une solution amiable dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

A défaut de solution, il devra, dans un second temps, engager une action judiciaire dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux, délai qui reste donc particulièrement court.