Rappel des faits et de la procédure :  

 

1.- Le 29 juin 2011, Madame X a conclu un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) avec fourniture de plan, auprès de la société Les Maisons B et Y.

Le 22 juillet 2011, Madame X a obtenu la propriété de la parcelle mentionnée au contrat de construction en vertu d’une donation réalisée par ses parents.

Le 24 octobre 2011, le maire a refusé une première fois la demande de permis de construire qui a été déposé, au motif que l’implantation de la construction envisagée et la servitude de passage ne respectaient pas la distance de 5 mètres par rapport à l’alignement des voies au regard des dispositions du règlement du Plan d’Occupation des Sols (POS).

Suite à des informations complémentaires déposées en Mairie le 10 novembre 2011, le permis de construire a finalement été délivré le 22 novembre 2011.

Par lettre recommandée du 4 mai 2012, Madame X a mis un terme au contrat conclu avec la société Les Maisons B et Y.

 

2.- Cette dernière a assigné Madame X en règlement d’une indemnité de résiliation.

Madame X, a quant à elle, sollicité subsidiairement, la nullité du CCMI.

 

3.- Le principal argument invoqué au soutien de sa demande de nullité est le fait de ne pas avoir disposé le jour de la conclusion du CCMI de titre de propriété, de droits réels permettant de construire, ou de promesse de vente sur la parcelle , objet du CCMI, conformément aux dispositions de l’article L 231-4 du code de la construction.

 

Raisonnement de la Cour d’appel :

 

4.- La Cour d’appel a refusé de faire droit à la demande de nullité de Madame X au motif qu’une clause du CCMI précisait qu’une donation était en cours sur la parcelle visée dans le contrat et que cette donation a, effectivement, été réalisée le 22 juillet 2011.

 

La réponse de la Cour de cassation :

 

5.- La Haute Juridiction considère que la Cour d’appel a violé les articles L 231-2, L 231-4 et R 231-2 du code de la construction et de l’habitation, puisqu’au jour de la conclusion du CCMI, Madame X, ne disposait ni d’un titre de propriété, ni de droit réels, d’une promesse de vente sur ladite parcelle.

 

6.- L’article L 231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose, notamment, que :

 

« I.- Le contrat défini à l'article L. 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes:

a) L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ;

b) L'obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l'ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L'obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L'obtention de l'assurance de dommages ;

e) L'obtention de la garantie de livraison ».

 

La question de droit 

 

7.- La question que l’on peut légitimement se poser à la lecture de cet arrêt est de savoir s’il est nécessaire pour la validité du contrat de construction de Maison Individuelle avec fourniture de plan de disposer le jour de sa conclusion d’un titre de propriété ou d’une promesse de vente permettant d’acquérir ces droits réels ?

La cour de cassation exclue-t-elle la possibilité d’être titulaire d’un titre de propriété ou de droits réels permettant de construire par le biais d’une donation ?

 

En lisant la réponse de la Cour de cassation, on peut affirmer sans se tromper que la Cour a fait une interprétation exégétique des textes visés.

 

8.- Toutefois, nous ne pensons pas que cela soit la donation en elle-même qui soit sanctionnée.

 

A supposer que cette donation ait été réalisée juste avant la signature du CCMI, le transfert de propriété aurait été acquis, de sorte que le bénéficiaire du contrat aurait été titulaire du droit de propriété ou des droits réels lui permettant de construire.

 

D’ailleurs, la Cour de cassation énonce « Madame X, ne disposait ni d’un titre de propriété, ni de droit réels, ni d’une promesse de vente sur ladite parcelle »  alors que l’article L 231-4 du code de la construction et de l’habitation dispose, au titre des conditions suspensives : « L'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente ».

 

Le texte semble faire davantage référence à une acquisition à titre onéreux du terrain ou de droit réels en évoquant les termes de « d’acquisition » et de « promesse de vente », tandis que la Cour de cassation envisage trois possibilités, à savoir justifier au jour de la conclusion du CCMI :

 

  • d’un titre de propriété ;
  • de droits réels ;
  • d’une promesse de vente sur ladite parcelle.

 

Dès lors, la portée de cet arrêt consiste non pas dans la sanction du transfert de la propriété par voie de donation, mais davantage, pace que le bénéficiaire du CCMI, Madame X, n’était pas titulaire d’un titre de propriété ou de droit réels sur la parcelle objet de la construction au jour de la conclusion du contrat de construction de maison individuelle.