Voici un panorama de décisions rendues en droit immobilier, de l'urbanisme et en droit public sur la période fin juin-août 2024
(disponible également sur mon site web : https://www.clairegiordanoavocat.fr)
1) Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-24.020 / Cass., 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-10.467 / Cass 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-13.789
Droit Immobilier - Baux
En cas de changement d’usage sans autorisation d’un local à usage d’habitation, notamment pour réaliser de la location de tourisme de courte durée, le propriétaire et le locataire peuvent être condamnés à une "amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé".
Le juge ne peut toutefois prononcer la condamnation in solidum (solidaire) de ce propriétaire et de ce locataire à une même amende civile, en application des principes de personnalité et d'individualisation de la peine.
En d'autres termes, l'amende civile doit être prononcée par personne poursuivie, et chacun peut se voir infliger une amende allant jusqu'à 50 000 € par local irrégulièrement transformé.
2) Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.567
Droit Immobilier - Baux
Toute location d'un meublé de tourisme est a minima soumise à une obligation de déclaration préalable auprès du maire de la commune où est situé le meublé.
Dans les communes où le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable, une délibération du conseil municipal peut toutefois décider de substituer à cette obligation de déclaration, une procédure de déclaration préalable soumise à enregistrement de toute location d'un meublé de tourisme.
3) Cass. 1re civ., 10 juill. 2024, n°22-23247
Droit immobilier
Un propriétaire peut s'opposer à la diffusion, par un tiers, d'une vidéo réalisée sur sa propriété, y compris par la voie d'une action en référé lorsque cette diffusion lui cause un trouble manifestement illicite.
Un trouble manifestement illicite est caractérisée dès que la vidéo a été tournée à l'intérieur d'un bâtiment sans autorisation du propriétaire.
4) CE, 24 juill. 2024, n° 492005, Cne Cambrai
Urbanisme
Il est notamment prévu, au Titre V, Chapitre III de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite loi « Climat et Résilience » , de "lutter contre l'artificialisation des sols en adaptant les règles d'urbanisme", et plus précisément "d'atteindre l'objectif national d'absence de toute artificialisation nette des sols en 2050" ou zéro artificialisation nette (ZAN).
La consommation des espaces naturels, agricoles et forestiers est définie à l'article 194 de ladite loi comme "la création ou l'extension effective d'espaces urbanisés sur le territoire concerné ".
Pour le Conseil d'Etat, cette disposition ne méconnait ni le principe de libre administration des collectivités territoriales, ni le droit de propriété ni la liberté d'entreprendre.
5) Cons. const., QPC, 10 juill. 2024, n°2024-1099 : JO n° 0164, 11 juill. 2024
Urbanisme - Pénal
Le juge pénal peut, pour certaines infractions au Code de l'urbanisme, ordonner la mise en conformité ou démolition des ouvrages concernés dans un délai imparti, potentiellement sous astreinte. Le juge peut d'ailleurs prononcer l'exécution provisoire de la mesure de mise en conformité ou démolition, sur le fondement de l'article L480-7 du Code de l'urbanisme.
En ayant à l'esprit qu'aucun recours (même l'appel) ne permet d'obtenir la suspension de cette exécution provisoire, celle-ci emporte par nature des conséquences irrémédiables.
Toutefois, selon le Conseil Constitutionnel, cet article, et ainsi la possibilité de prononcer l'exécution provisoire d'une mesure de restitution (mise en conformité ou démolition), ne méconnait ni le droit à un recours effectif ni le droit de propriété, et est donc parfaitement conforme à la constitution.
Pour plus de détails, je vous invite à consulter mon article au sein de la revue L'Essentiel Droit de l'Immobilier et urbanisme - LEXTENSO du mois de Septembre 2024.
6) Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 23-12.491
Droit de la construction - Garantie décennale
Portant sur un bien immobilier (terrain ou immeuble), un bail emphytéotique permet de transférer pour un durée allant de 18 à 99 ans, des droits réels au profit du preneur (emphytéote) tels que le droit de louer, de sous-louer, d'effectuer des améliorations du fonds .
Compte tenu de sa particularité et de son objet, il a été reconnu que la signature d'un bail emphytéotique emporte "transfert du bailleur au preneur des actions en garantie décennale et en réparation à raison des désordres affectant les ouvrages donnés à bail", et ce pendant toute la durée du bail.
7) CE, 30 juill. 2024, Cté d’agglomération Valence Romans Agglo, n°470756
Contrats Publics - Concours de maitrise d'oeuvre
Pour rappel, la procédure de concours de maitrise d'oeuvre implique que le lauréat est choisi sur son projet, après mise en concurrence et avis d'un jury.
Le jury doit procéder à un classement des projets, qui lui sont présentés de manière anonyme.
L'acheteur n'est pas tenu de suivre l'avis émis par le jury du concours. Ceci implique qu'il "peut , notamment, porter son choix sur un candidat ayant participé au concours autre que celui classé premier par le jury".
Il n'a au surplus pas à prouver que l'offre qu'il retient est manifestement meilleure que celle proposée par le jury.
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