Un des apports majeurs de la loi ELAN entrée en vigueur le 23 novembre 2018 est l’obligation pour le syndicat des copropriétaires de mettre à jour son règlement de copropriété dans un délai de trois ans, soit d’ici le 24 novembre 2021.

2 cas de mise en conformité : l’un vise le lot transitoire, l’autre les parties communes spéciales et les parties communes à jouissance privative.

Pour rappel, l’article 6-4 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 prévoit :

« L'existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété. »

De nombreux règlements de copropriété ne sont plus adaptés et ne retranscrivent pas fidèlement l’existence des parties communes particulières, consacrées par la jurisprudence et crées de fait au sein de la copropriété, à savoir :

  • les parties communes spéciales (parties et charges liés à un bâtiment ou une partie de bâtiment) ;
  • les parties communes à droit de jouissance exclusif (loggia, balcon, toiture-terrasse, combles aménagés…) ;
  • les lots transitoires (lors de la construction d’un immeuble, ces lots transitoires sont parfois conservés ; le promoteur vote ensuite et participe aux charges jusqu’à la construction et leur remplacement par de vrais lots privatifs).

A défaut de mise en conformité, l’existence de ces parties peuvent être remises en cause ; les copropriétaires s’exposent également à la disparition de leurs parties communes.

Conformément à l’article 6-2 de la loi précitée, toute partie commune spéciale doit impérativement être assortie d’une grille de répartition des charges spéciales affectée à cette partie commune.

Les copropriétaires qui bénéficient d’une partie commune spéciale mentionnée dans le règlement de copropriété disposent du droit de voter aux décisions d’assemblée générale la concernant tandis que les autres copropriétaires sont exclus de ce vote.

A contrario, si la partie commune spéciale n’est pas mentionnée dans le règlement de copropriété ou ne donne pas lieu à une grille de répartition de charges spéciales, celles-ci perdent alors toute existence et chaque copropriétaire pourra voter sur les décisions afférentes à ces parties.

Enfin, il est fréquent que soient accordés en assemblée générale des droits de jouissance sur des parties communes (cour, jardin, terrasse, stationnement de véhicule…).

Ce peut être aussi le cas dans le seul état descriptif de division.

Ce droit de jouissance doit être mentionné dans le règlement de copropriété ; à défaut, ce droit sera considéré comme étant inexistant.

Il est précisé à ce sujet que selon un arrêt de principe du 8 juillet 1992, la Cour de cassation juge que « l’état descriptif de division dressé seulement pour les besoins de la publicité foncière, n’a pas de caractère contractuel ».

 

Rôle du syndic :

Le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la question de la mise en conformité du règlement de copropriété seulement s’il y a lieu de le faire.

Tous les règlements de copropriété ne sont bien entendu pas concernés par cette mise en conformité imposée par la loi.

L’assemblée générale peut être saisie de cette question après qu’un professionnel qualifié désigné au préalable aura déposé un rapport préconisant une mise en conformité.

Le conseil syndical peut lui aussi, conformément à l’article 27 du décret du 17 mars 1967, demander l’avis technique d’un professionnel pour déterminer la nécessité ou non de mettre à jour le règlement de copropriété et son exécution.

Le syndic peut aussi prendre l’initiative de consulter un avocat sur la nécessité ou non de mettre en conformité le règlement de copropriété de l’immeuble.

Pour exemple, si des charges spéciales sont appliquées sans qu’une mention expresse apparaisse dans le règlement de copropriété, le syndic doit alerter les copropriétaires à ce sujet et les inviter vivement à mettre en conformité le règlement de copropriété de leur immeuble.

Une fois l’audit réalisé, la décision de mise en conformité du règlement de copropriété peut être inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale et votée à la majorité absolue dite de l’article 25.