Le bail commercial peut être d’importance capitale en procédure collective notamment lorsqu’un plan de sauvetage de l’entreprise est envisageable. En liquidation judiciaire, il représente parfois la seule valeur de l’entreprise.

Cela explique qu’il fasse l’objet de dispositions spécifiques, différentes de celles applicables aux contrats en cours.

1. Qu’advient-il du bail commercial en cas d’ouverture d’une procédure collective ?

L’ouverture d’une procédure collective n’a, en principe, pas d’incidence sur le contrat de bail en cours qui se poursuit, alors même que les loyers ne sont plus payés. Toute clause contraire est réputée non écrite.

En effet, seul l’administrateur ou le liquidateur judiciaire a la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours, notamment le bail. Dès lors que ce dernier choisit de le poursuivre, il doit s’assurer du paiement des échéances postérieures. Si, après avoir décidé de poursuivre le bail, il n’est plus en mesure de régler les loyers, il doit y mettre un terme.

Le bailleur ne peut s’opposer à la continuation du bail en invoquant le non-paiement des échéances antérieures. Il ne peut que déclarer sa créance auprès du mandataire judiciaire.

L’administrateur ou le liquidateur judiciaire peut également décider de ne pas poursuivre le contrat, auquel cas, le contrat peut être résilié.

2. Est-il possible de mettre en œuvre la clause résolutoire pour des loyers impayés avant jugement d’ouverture ?

Si la clause résolutoire n’a pas été mise en œuvre avant jugement d’ouverture ou si elle a été mise en œuvre mais qu’aucun jugement définitif n’est intervenu, la règle de l’arrêt des poursuites individuelles joue. La clause résolutoire ne peut être mise en oeuvre.

En revanche, le défaut de paiement des loyers et charges pendant la période d’observation est une cause de résiliation du bail. Le bailleur ne peut agir en paiement qu’à l’issue d’un délai d’un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture, le locataire pouvant régulariser la situation dans le même délai.

Il appartient ensuite au juge de constater la résiliation intervenant de plein droit.

3. Quel est le sort du bail commercial en cas de cession de tout ou partie de l’entreprise ?

La cession du bail peut intervenir dans le cadre d’un plan de cession de l’entreprise ou d’une partie de ses actifs, sur autorisation du juge-commissaire. Dans ce cas, le bail est exécuté selon ses conditions applicables. Néanmoins, les clauses interdisant ou règlementant la cession du bail (agrément, incessibilité, préférence, préemption) sont inapplicables.

A l’inverse, en liquidation judiciaire, sauf si celle-ci aboutit à une cession, les mêmes clauses retrouvent leur efficacité.

La clause imposant au cédant la solidarité (le paiement de loyers postérieurs non payés par le cessionnaire) avec le cessionnaire est réputée non écrite, en redressement ou en liquidation judiciaire.

4. Comment mettre en œuvre la résiliation du bail commercial ?

A la différence de la règle applicable à la continuation des contrats en cours, l’envoi par le bailleur qui souhaite être fixé sur le sort du bail à l’administrateur ou au mandataire judiciaire d’une mise en demeure de se prononcer sur la poursuite du bail et l’absence de réponse du mandataire judiciaire dans le mois suivant, n’entraîne pas la résiliation de plein droit.

L’administrateur ou le liquidateur judiciaire peut décider de résilier le bail en informant le bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. La résiliation intervient alors à la date de réception de la lettre, sans qu’il soit nécessaire de solliciter l’autorisation du juge-commissaire.

Le bail peut également être résilié pour des causes antérieures (inexécution d’obligations du bail autres que le versement de sommes d’argent : sous-location interdite, défaut d’entretien, changement de la destination du bail, etc) au jugement de liquidation judiciaire. Le cas échéant, la demande de résiliation doit être faite dans les 3 mois de la publication du jugement d’ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire.

Une fois le contrat résilié, le bailleur doit déclarer sa créance dans le mois suivant la résiliation en redressement judiciaire, ou dans les 6 mois suivant la publication du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire.