En matière de bail d'habitation, le locataire a l'obligation légale de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier auprès du bailleur lors de la remise des clés puis, chaque année, à chaque demande. Comment ? Que peut faire le bailleur  si le locataire ne remplit pas son obligation sur ce point ?

La justification de cette assurance est apportée par la remise par le locataire au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

À défaut de remise de cette attestation d'assurance, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de s'assurer contre les risques locatifs.

Cette mise en demeure prendra le plus souvent la forme d'une lettre recommandée avec accusé de réception.

Cependant, deux options sont offertes au bailleur.

En effet, la loi ALUR du 24 mars 2014 permet désormais au bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire.

 

Première hypothèse: le bailleur envisage de souscrire une assurance pour compte.En ce cas,  il devra en informer le locataire dans la mise en demeure.

À l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur pourra souscrire une assurance pour le compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Le montant total de la prime d'assurance annuelle sera récupérable par le bailleur par douzième à chaque paiement du loyer.

Celui-ci pourra également majorer cette prime dans la limite de 10 % de son montant.

Une copie du contrat d'assurances devra être remise au locataire lors de la souscription et à chaque renouvellement du contrat.

Lorsque le locataire remet au bailleur une attestation d'assurance ou en cas de départ du locataire avant le terme du contrat d'assurances, le bailleur doit, dans un bref délai, résilier l'assurance souscrite.

Bien évidemment, dans une telle hypothèse, le bailleur ne pourra tenter d'obtenir la résiliation du bail en se prévalant du défaut d'assurance.

 

Seconde hypothèse: le bailleur ne veut pas souscrire une telle assurance pour compte.

Le bailleur pourra alors se prévaloir du manquement du locataire à son obligation légale d'assurances après un délai d'un mois à compter de la mise en demeure restée infructueuse.

               -> Le plus souvent, le bail contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire un mois après un commandement délivré par huissier de justice demeuré infructueux.

La démarche du bailleur sera alors facilitée puisqu'il sollicitera du Tribunal d'instance qu'il constate la résiliation du bail. Le Tribunal aura alors obligation de constater la résiliation du bail si le défaut d'assurance est établi.           

              -> Si le bail ne contient pas de clause résolutoire pour défaut d'assurance, le bailleur doit alors solliciter du Tribunal le prononcé de la résiliation du bail étant précisé que le Tribunal peut alors décider que le manquement n'est pas suffisamment grave pour prononcer la résiliation du bail.