Une actualité plutôt légère pour ce début d'année.

Bonne lecture et surtout, bonne année.

 

   Fabrice Pommier 

   Association Amigues Auberty Jouary Pommier 

   Avocat au barreau de Paris

 

Lois et règlements

 

Loi ELAN : circulaire de présentation

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a fait l'objet d'une circulaire ministérielle de présentation du 21 décembre 2018 (NOR: LOGL1835604C, BO MTES - CTRCT, 07.01.2019).

Cette circulaire identifie notamment les dispositions d'application immédiate et celles qui nécessitent un texte d'application. Elle précise qu'environ soixante-dix décrets d'application sont attendus. 

Indices

L'indice du coût de la construction (ICC) du 3ème trimestre 2018 a été publié par l'INSEE; Il s'élève à 1 733, soit une hausse de 3,77 % sur un an, de 7,77 % sur trois ans et de 15,38 % sur neuf ans.

L'indice des loyers commerciaux (ILC) et l'indice des activités tertiaires (ILAT) du même trimestre progressent respectivement de 2,41 % et de 2,16 % sur un an.

 

Jurisprudence

Bail d'habitation (HLM): absence de transfert du bail et d'obligation de relogement

Une société d'HLM a assigné le fils de sa locataire, décédée en cours de bail, afin de faire juger qu'il ne pouvait bénéficier du transfert du bail à son nom en raison de l'inadaptation du logement à la taille du ménage.

Le fils de la locataire décédée a invoqué devant les juges du fond l'article L.442-3-1 du code de la construction, dans sa version en vigueur au 15 août 2011, qui prévoit qu'en cas de sous-occupation du logement, le bailleur social doit proposer au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, faisant valoir que cette obligation de relogement est notamment destinée au cas des personnes qui ont vocation à voir transférer à leur profit le bail de leurs parents décédés mais qui, au seul motif d'une sous-occupation, ne peuvent demeurer dans le logement actuel.

Par arrêt du 20 décembre 2018 (3ème Civ., n°18-10124, FS-P+B+I), la Cour de cassation, approuvant les juges d'appel, a jugé que cet article L.442-3-1 ne s'applique qu'aux rapports entre l'organisme d'HLM et le locataire, si bien que le bailleur n'était pas tenu de proposer un relogement à l'intéressé, qui n'avait pas la qualité de locataire.

 

Bail d'habitation: adjudication d'un logement et absence d'application de l'accord collectif du 9 juin 1998

Par arrêt du 20 décembre 2018 (3ème Civ., n°18-10355, FS-P+B), la Cour de cassation a retenu que l'accord collectif du 9 juin 1998 n'est pas applicable en cas de vente par adjudication volontaire ou forcée, la protection du locataire étant assurée par l'article 10, II de la loi du 31 décembre 1975.

 

Bail d'habitation: responsabilité délictuelle de l'occupant et absence de mise en cause du locataire 

Par arrêt du 20 décembre 2018 (3ème Civ., n°17-31461, FS-P+B), la Cour de cassation, infirmant la décision des juges d'appel, a énoncé que la recevabilité de l'action en responsabilité délictuelle formée par le propriétaire d'un logement contre un occupant auquel il n'est pas contractuellement lié n'est pas subordonnée à la mise en cause du locataire.

 

Bail commercial : nullité du congé du preneur et absence d'obligation d'information du bailleur

L'on sait qu'il a déjà été jugé que la responsabilité d'un bailleur peut être engagée pour ne pas avoir averti son locataire de l'irrégularité de forme affectant son congé.

Par arrêt du 28 novembre 2018 (CA Paris, RG n°17/06362 ), la cour d'appel de Paris a estimé que "le bailleur, charpentier de métier, n'est pas un professionnel de l'immobilier" et que, "dans ces conditions, aucune obligation d'information ne pesait sur lui vis-à-vis du preneur quant à la régularité du congé délivré" (en l'espèce, par lettre recommandée au lieu d'un acte d'huissier).

 

Bail commercial : compensation entre une indemnité d'éviction et la dette de loyers

Pour rejeter une demande de compensation entre une indemnité d'éviction due à un locataire tombée en liquidation judiciaire et la dette de loyers de ce dernier, une cour d'appel a retenu que l'indemnité d'éviction n'était pas encore liquide, faute d'avoir été fixée par un juge, que les règles de la procédure collective prévalent sur celles des contrats et que l'absence de créanciers ayant un meilleur rang que le bailleur, et pouvant de ce fait le primer, n'était pas établie.

Par arrêt du 29 novembre 2018 (3ème Civ., n°17-16670, FS-D), la Cour de cassation a infirmé cette décision aux motifs que la dette d'indemnité d'éviction et celle de loyers, nées d'un même contrat, sont connexes et que la compensation des dettes connexes, prévue même en cas de procédure collective de l'une des parties, n'est pas soumise aux conditions de liquidité et d'exigibilité.

 

Bail commercial : fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé

Dans le cadre de la fixation du loyer d'un bail renouvelé, la cour d'appel de Paris, par arrêt du 5 décembre 2018 (CA Paris, RG n°16/15651), a jugé qu’une majoration de 10 % de la valeur locative devait être appliquée dès lors que les parties avaient convenu que le loyer incluait le montant des charges.

Par ailleurs, la cour a ajouté que, s'agissant de locaux en sous-sol (studio d'enregistrement), il convenait de prendre en compte la surface utile, sans pondération.

 

Bail commercial : fixation de l'indemnité d'occupation dans l'attente de celle de l'indemnité d'éviction 

Par arrêt du 13 décembre 2018 (3ème Civ., n°17-28055, F-D), la Cour de cassation a rappelé que l'indemnité d'occupation, qui est distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit dès la résiliation du bail jusqu'au paiement de l'indemnité d'éviction, doit, à défaut de convention contraire, correspondre à la valeur locative des lieux.

 

Vente d'immeuble en état futur d'achèvement : garantie intrinsèque d'achèvement et responsabilité du notaire

Par arrêt du 6 décembre 2018 (3ème Civ., n°17-24873, F-D), la Cour de cassation a jugé que "l'existence d'une garantie intrinsèque d'achèvement au 31 décembre 2007 ne dispensait pas le notaire, tenu d'assurer l'efficacité de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qu'il dressait le 17 octobre 2008, de vérifier l'état d'avancement des travaux à la signature de l'acte de vente et d'informer les acquéreurs des risques qu'ils encourent".

 

Copropriété : travaux urgents et responsabilité du syndic

Pour rejeter la mise en cause de la responsabilité d'un syndic au titre de travaux de réhabilitation des parties communes consécutifs à un incendie volontaire du 3 mars 2011, une cour d'appel a retenu que, si le syndic a certes manqué à son obligation de faire procéder, de sa propre initiative, compte tenu de l'urgence, à l'exécution des travaux de remplacement de la porte d'entrée nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, ce dernier ne respectait pas les normes de sécurité et d'incendie, que le syndic n'était pas à l'origine de la venue de squatteurs qu'il avait été nécessaire d'expulser jusqu'en mars 2011, que, tenu d'une obligation de moyens, il avait effectué de nombreuses diligences et que l'assemblée générale avait refusé de voter les travaux nécessaires.

Par arrêt du 13 septembre 2018 (3ème Civ., n°17-17702, FS-D), la Cour de cassation a infirmé cette décision au motif que les juges du fond auraient dû rechercher si la faute du syndic n'avait été de nature à permettre l'incendie du 3 mars 2011, à la survenance duquel le syndicat des copropriétaires imputait les travaux de réhabilitation dont il demandait l'indemnisation.

 

Agent immobilier : nullité de la caution et responsabilité de l'agent immobilier

Par arrêt du 4 décembre 2018 (CA Grenoble, RG n°17/00605), la cour d'appel de Grenoble a retenu qu'un agent immobilier, chargé d'un mandat de gestion locative, engage sa responsabilité pour ne pas avoir régularisé des cautions valides, qui ont été annulées judiciairement, et qu'il doit indemniser son mandant à ce titre pour lui avoir fait perdre une chance de recouvrer les sommes dues par les locataires défaillants.

 

Agent immobilier : défaut de diligences et responsabilité de l'agent immobilier 

Par arrêt du 6 décembre 2018 (CA Amiens, RG n°17/01706), la cour d'appel d'Amiens a jugé qu'un agent immobilier, chargé d'un mandat de gestion locative d'un appartement, engage sa responsabilité envers son mandant pour ne pas avoir été diligent pendant plusieurs mois en vue de retrouver un locataire et avoir mis dix mois avant de restituer les clés à son mandant qui avait résilié le mandat.