Le litige jugé par la Cour de Cassation permet de rappeler les conditions d’engagement de la garantie des vices cachés dans le cadre d’une vente d’immeuble entre deux particuliers.
Un particulier hérite d’une maison. Sans l’avoir occupée, il vend cette maison quelques mois plus tard.
L’acte de vente comme la quasi totalité des actes de vente d’un bien immobilier entre particuliers comporte une clause excluant la garantie des vices cachés du vendeur.
L’acquéreur indique avoir découvert des fissures dans la maison en détapissant les murs après la vente, ainsi qu’une lézarde affectant un mur porteur au sous-sol.
PREUVE DE LA CONNAISSANCE DES DESORDRES
L’acquéreur saisit la Justice à l’effet de solliciter la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés.
La Cour de Cassation rejette la demande pour les motifs suivants ( Cass, Civ . 3ème, 21 décembre 2023, n°22-21.518):
« La cour d’appel a, d’abord, rappelé que l’acte de vente stipulait une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, à laquelle il ne pouvait être fait obstacle que par la preuve de la connaissance, par la venderesse, avant la vente, de l’existence des désordres révélés par l’expert.
Elle a, ensuite, par motifs propres et adoptés, constaté que le rapport d’expertise indiquait que la venderesse « pouvait ignorer le désordre d’ordre structurel concernant le mur intérieur porteur » et que celle-ci, profane en matière de construction, n’avait jamais habité les lieux et n’avait hérité de la maison que six mois avant la signature du mandat de vente.
Elle a pu en déduire, par une appréciation souveraine des pièces qui lui étaient soumises, exclusive de dénaturation, et sans être tenue de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, qu’il n’était pas établi que la venderesse avait eu connaissance de l’existence des désordres relevés par l’expert judiciaire »
Cet arrêt permet de rappeler la difficulté tenant à la mobilisation de la garantie des vices cachés dans le cadre d’une vente entre particulier.
L’article 1643 du Code civil permet de prévoir une clause limitant ou excluant la garantie des vices cachés.
En pratique, les actes de vente d’immeuble entre particuliers comportent dans la quasi-totalité des cas une clause d’exonération de garantie.
La solution en l’espèce est de rapporter la preuve que le vendeur avait connaissance du vice, la mauvaise foi ayant pour effet de le priver du bénéfice de la clause et de l’exonération de garantie.
En l’espèce, la Cour de Cassation approuve la Cour d’Appel d’avoir considéré que le vendeur était profane en matière de construction, qu’il n’avait jamais habité dans les lieux de sorte qu’il ne pouvait être considéré qu’il avait eu connaissance des vices.
Cet arrêt illustre que la qualité d’occupant ou non du vendeur est nécessairement prise en compte relativement à la mobilisation ou non de la garantie des vices cachés.
En cas d’immeuble loué ou non occupé, il sera plus difficile de caractériser la mauvaise foi du vendeur tenant à la connaissance des vices ce qui ne permettra pas d’écarter la clause exonératoire de garantie laissant ainsi le vendeur sans recours.
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Avocat au Barreau de BETHUNE
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