Inquiétude des élus locaux, questions au gouvernement et propositions de loi. Tel est le schéma de la remise au centre des débats du diagnostic de performance énergétique et de son lien avec le logement.
Les traditionnelles Questions au Gouvernement de fin février 2023 ont remis le Ministre du Logement, Olivier Klein, face à l’épineux chapitre du DPE.
Un DPE individuel ne prenant en compte que les caractéristiques énergétiques du logement, laissant ainsi pour compte l’immeuble tout en intégrant les parties communes dans les mesures coercitives peut-il constituer une solution dans l’optique de ne pas pénaliser les propriétaires désireux de réaliser des travaux nécessaires mais soumis aux décisions de la copropriété ?
A question simple, réponse simple. Certes. Et cela se confirmera une fois de plus.
Mais l’enjeu était ailleurs. Répondre à la réanimation du débat et de ses sujets connexes rendue possible par une proposition de loi du 14 février 2023 des députés socialistes.
Sans botter en touche, le Ministre rappelle les progrès notables entourant la question du logement puisque depuis le 1er janvier 2023 les logements bien trop énergivores (ceux dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWh/m2) sont placés au rebus du marché de la location.
L’interdiction de location de tout logement classé G fixée pour 2025, des logements classés en F pour 2028 et des logements classés en E pour 2034 portée par la loi de lutte contre le dérèglement climatique de 2021 est la prochaine étape dans cette croisade contre les passoires thermiques.
Au cas présent, l’accent est mis sur le logement individuel et non pas sur le collectif, hors équipements qui le sont à l’instar de ceux du chauffage ou de refroidissement. Les autres logements n’intéressent donc pas le DPE réalisé à l’échelle de l’appartement.
Bien que les règles de majorité de vote aient été assouplies en 2019 via l’application du dispositif de la « passerelle » aux travaux de rénovation, à l’obligation de faire réaliser le projet de plan pluriannuel de travaux selon un calendrier clairement fixé et un catalogue de dispositifs d’aides dédié à la rénovation énergétique fourni aux copropriétés, les élus semblent rester sur leur faim.
Et c’est dans un contexte inflammable de crise du logement que les inquiétudes des élus locaux sont rapidement remontées jusqu’aux portes du Palais Bourbon et de ses pensionnaires.
Les élus socialistes les premiers ont relancé le pavé dans la marre pour rapidement être rejoints par leurs collègues de la majorité dans cette question socio-environnementale délicate.
Cette dernière proposition de loi de fin avril 2023, dissimulée derrière un intitulé politiquement correct en ce qu’elle vise à remédier « aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue », n’a que pour finalité de s’attaquer aux locations saisonnières
N’étant étonnamment pas considérés comme des logements au sens fort du terme, les meublés de tourisme échappent aux contraintes fortes des autres locations.
Les députés ont alors planché sur différents leviers potentiels.
Le premier d’entre eux consisterait à soumettre lesdits meublés aux mêmes règles de performance énergétiques auxquelles sont soumis les autres appartements locatifs. Et bien logiquement, cette proposition repose sur la réalisation obligatoire d’un DPE. L’ensemble du système reposerait sur la commune qui serait seule décisionnaire. Dans les faits et en l’absence de présentation d’un DPE préalablement à la mise en location du bien par le bailleur, une amende de 3.000€ pourrait être infligée.
Dépoussiérer les règles de changement d’usage de l’article L.631-7 du CCH afin de les étendre aux communes situées en zone tendue, entendue au sens de zones classées A, A bis ou B au titre de l’arrêté pris en application de l’article L.31-10-2 du CCH est aussi dans les cartons.
Urbanisme et construction étant intimement liés sur bien des sujets, il est envisagé de créer une nouvelle passerelle entre les Codes de l’Urbanisme et de la Construction.
Pour se faire, il pourrait être créé des zones urbaines ou à urbaniser dans lesquelles les locaux d’habitation seraient exclusivement destinés à l’habitation au sens de l’article L.631-7 du Code de la Construction.
Dernière piste envisagée par les députés, revoir l’avantage fiscal et le rendre moins attractif pour la location de logements meublés.
Si les meublés de tourisme classés en zone détendue ou de montagne ne devraient pas voir leur abattement fiscal redessiné (restant donc à 71%), l’abattement des meublés de tourisme non classés chuteraient à 50%.
Il y aurait néanmoins la volonté d’aligner les meublés classés des zones tendues avec ceux des logements non classés en zones détendues.
La baisse serait bien plus drastique pour les meublés de tourisme non classés en zones tendues pour culminer à 30%.
Un nouveau défi attend le gouvernement qui, en plus de composer avec une législature compliquée à dompter depuis près d’un an, se doit de porter des projets législatifs ambitieux à l’approche des Jeux Olympiques dont l’organisation suscite déjà de grandes interrogations d’hébergement.
Alors, face à cette équation quelque peu insoluble il semble peu probable que l’Hémicycle se risque à un bouleversement d’ampleur dès aujourd’hui malgré des élus trépignant d’impatience.
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Hélène LELEU
Avocat
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