Le contrat de bail commercial de droit commun de neuf ans implique des contraintes importantes. Il existe principalement trois conventions de location pour y déroger : la convention d’occupation précaire (I), le bail de courte durée (II), et la location saisonnière (III).
L’emploi du terme « bail précaire » n’est pas approprié car il renvoie selon les interlocuteurs à l’un ou l’autre de ces 3 baux dérogatoires.
I – La Convention d'occupation précaire
Elle est régie par les articles 145-5-1 du code de commerce : elle se distingue par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’en raison de circonstances indépendantes de la volonté des parties, et ce, quelle que soit sa durée, qui peut être à durée déterminée ou indéterminée. Le locataire ne dispose que d’un droit précaire sur les lieux.
A – Un droit d’occupation précaire
La précarité doit être spécifiquement visée à la convention d’occupation précaire mais sa qualification reste soumise au contrôle du juge.
La précarité de la convention ne réside pas dans sa brièveté mais sa fragilité, celle-ci pouvant se maintenir pendant plusieurs années (CA Versailles 14 avril 2005 n°04-441).
Pour dénoncer la convention d’occupation précaire, aucun préavis obligatoire n’est à respecter. Mais les parties peuvent prévoir librement un préavis à la convention.
Les circonstances indépendantes de la volonté des parties qui fondent la précarité doivent exister au moment de la signature de la convention (Cass. 3ème Civ. 29 avril 2009 n°08-13308). Ont été reconnus comme de telles circonstances : une expropriation en cours, ou de la création d’une zone industrielle ou commerciale, la reconstruction d’un immeuble, la réalisation d’une promesse de vente sous conditions suspensives, l’attente d’un permis de construire.
B – Le Régime juridique de la convention d’occupation précaire
Le prix du loyer ou de la redevance payée doit être modique, c’est-à-dire inférieure à la valeur de marché pour un bail commercial classique.
Le locataire ne peut exiger du bailleur qu’il exécute quelques travaux que ce soient, notamment relativement à l’obligation de délivrance conforme à la destination du bail.
L’occupant ne bénéficie pas de la garantie d’éviction ou d’un droit au renouvellement.
Si le tribunal saisi estime que la précarité n’est pas établie, cela entraînera la requalification de la convention précaire en bail commercial de droit commun.
II – Le bail commercial de courte durée
Il est conçu comme un bail à l’essai, ayant pour finalité d’aboutir entre les parties à la conclusion d’un bail commercial de droit commun (de 3-6-9 années). Mais le bailleur n’est pas obligé d’y consentir, même si le locataire a régulièrement payé ses loyers.
A - Les conditions de recours au bail de courte durée
- L’article L145-5 du code de commerce exige que le bail soit conclu dès l’entrée dans les lieux.
- La durée maximale du bail de courte durée est de 36 mois. Elle se calcule au jour près, depuis l’entrée dans les lieux du locataire (Cass Civ. 3ème 30 mars 2017 n°16.10786 : RJDA 6/17 n°392)
- La volonté des parties de conclure un bail de courte durée ne se présume pas. Elle doit être exprimée dans le contrat de bail, les tribunaux accueillant restrictivement un « consentement tacite ». Ainsi, le fait de fixer le bail pour une durée inférieure à la durée légale maximale ne suffit pas à caractériser un bail dérogatoire (Cass. Civ. 3ème 2 février 2005 : RJDA 5/65 n°511).
- Par contre, il n’est aucunement nécessaire de justifier d’un quelconque motif de recours au bail de courte durée.
B - Le régime juridique du bail de courte durée
Le bail de courte durée est régi par les articles 1709 et suivants du code civil, auxquelles les parties peuvent toutefois déroger.
Pour éviter toute conversion automatique en bail commercial de droit commun, le bailleur devra veiller à ce qu’aucune prolongation tacite du bail ne soit possible.
Des états des lieux d’entrée et de sortie doivent être établis de manière contradictoire.
C – L’expiration du bail de courte durée
C’est un bail à durée déterminée : il cesse de plein droit à l’arrivée du terme prévu au contrat, sans qu’il soit nécessaire de délivrer un congé à son cocontractant. Le locataire n’a pas le droit au renouvellement de son bail, et par voie de conséquence à une indemnité d’éviction.
A l’arrivée du terme prévu, les parties peuvent décider de conclure un nouveau bail de courte durée, à la condition que la durée totale des baux successifs n’excède pas la durée de 36 mois.
Suivant les dispositions de l’article L145-5 §2 du code de commerce, si au-delà de 36 mois, le locataire se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, il peut s’opérer un nouveau bail soumis au statut de droit commun. Mais il n’est formé que si à l’expiration des 3 ans, et au plus tard un mois à compter de cette échéance, le locataire reste et est laissé en possession des lieux par le bailleur.
Aussi, pour s’y opposer, le bailleur devra signifier à son locataire sa volonté de mettre fin à l’occupation des lieux avant la fin du 37ème mois suivant la prise de possession des lieux, de préférence par huissier de justice, afin de se ménager une preuve certaine.
La revendication d’un bail commercial suppose toutefois que le bail initial porte sur un local commercial (par opposition à un terrain non bâti), et que le locataire y exploite un fonds de commerce (ce qui exclut par exemple les activités libérales).
En cas de bail issu du maintien dans les lieux du locataire, il sera soumis aux mêmes clauses et conditions que le bail expiré (Cass. 3ème Civ. 6 novembre 2001 : RJDA 1/02 n°15). Le nouveau loyer sera librement fixé par les parties. A défaut d’accord, il sera fixé à la valeur locative (Cass. 3ème Civ. 28 novembre 2012).
III – Le contrat de location saisonnière
Aux termes de l’article L145-5 §4 du code de commerce, une location est qualifiée de « saisonnière » lorsque le bail confère la jouissance des locaux pour une saison. Elle s’entend par saisie touristique, et non seulement d’une durée de trois mois.
Le locataire ne doit pas avoir la jouissance des locaux à l’expiration de la saison, même si le fonds de commerce n’est exploité que de façon saisonnière. Par contre, la succession de plusieurs baux saisonniers successifs avec le même locataire ne fait pas obstacle au bénéfice du régime (par exemple, chaque été).
En cas de litige, le tribunal saisi, en fonction des clauses du bail et de ses conditions d’exécution, décidera si le statut de location saisonnière est justifié. Si le tribunal saisi estime que la saisonnalité n’est pas établie, cela entraînera la requalification de la location saisonnière en bail commercial de droit commun.
Jean-Loïc TIXIER-VIGNANCOUR - Avocat au barreau de Paris
49, rue de la Victoire 75009 PARIS - 01.44.76.09.20
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