La SCI est de plus en plus utilisée comme outil de constitution d’un patrimoine immobilier par les couples mariés, dans la perspective notamment de sa transmission. Elle a également permis plus récemment à certains ménages de contourner le redoutable taux d’usure.

Mais qu’en est-il au moment du divorce ? Attention aux pièges !

a) Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer du logement de famille…sauf lorsque ledit logement est détenu par l’intermédiaire d’une SCI. Pour bénéficier de cette protection qui s’applique tout au long de la procédure de divorce, l’occupation du bien par la famille doit se faire par l’intermédiaire d’un bail ou d’une convention d’occupation. (Cass., 1re civ., 14 mars 2018, RG n°17-16482

b) Demander l’attribution du logement au bénéfice de l’un ou l’autre des époux ? Impossible en présence d’une SCI. En effet, la SCI fait obstacle à la compétente du Juge aux affaires familiales. La SCI serait également légitime à engager une procédure d’expulsion à l’égard de l’époux occupant le logement sans un bail ou une convention d’occupation.

c) Le Juge aux affaires familiales ne peut pas non plus enjoindre à l’un des époux de prendre en charge, à titre provisoire, le remboursement de l’emprunt du logement en présence d’une SCI.

d) La crise conjugale se double en principe d’une crise…entre associés de la SCI, à laquelle le Juge aux affaires familiales ne pourra rien. Seule la désignation d’un administrateur provisoire devra être envisagée, supposant de démontrer la perte de l’affection societatis et une mésentente grave faisant obstacle à au fonctionnement normal de la société. (Cass., com., 3 juillet 1984)

e) Quant à l’attribution préférentielle des parts de la SCI ne pourra être demandée que si le bien sert effectivement d’habitation à l’un des époux, ou est le lieu de son exercice professionnel (article 831-2 du Code civil), et uniquement dans le cas du régime légal de la communauté.

f) Enfin, lors de la liquidation du régime matrimoniale des époux, les parts de la SCI devront être valorisées, ce qui ne manquera pas de générer des frais, de même que l’étude des comptes courants d’associés, qui seule permettra de déterminer avec précision les éventuelles créances de la communauté notamment.

EN CONCLUSION : Si la SCI est un formidable outil de transmission, il n’en demeure pas moins un véritable sujet de complexité et de difficultés lors du divorce de ses associés.