ENCADREMENT DES LOYERS : COMMENT CA MARCHE ?
Dans les villes où il est difficile de se loger, comme LYON et VILLEURBANNE, l'encadrement des loyers détermine un plafond à ne pas dépasser.
Un loyer de référence est fixé : le loyer ne peut ni dépasser 20% du loyer de référence, ni lui être inférieur de plus de 30%.
Parmi les critères pris en compte : la localisation, l’année de construction, la surface, la typologie du bien, son niveau de service ou de confort, et le fait qu’il soit loué vide ou meublé.
Ces loyers de référence sont mis à jour annuellement.
Pour connaître le montant maximal de votre loyer, la Métropole de Lyon a mis en place un simulateur en ligne : https://demarches.toodego.com/logement/encadrement-des-loyers/.
A noter que sur les communes de LYON et VILLEURBANNE, cette mesure s’applique uniquement aux locations effectives depuis le 1er novembre 2021, lors du renouvellement d'un bail, et lors d'un changement de locataires.
Autrement dit, ce nouveau dispositif ne s’applique pas immédiatement aux baux en cours.
Bref répit pour les bailleurs, qui devront se soumettre à ce dispositif lors du renouvellement du bail, ou du changement de leur locataire.
ENCADREMENT DES LOYERS : TOUS LES LOGEMENTS SONT-ILS CONCERNES PAR CE DISPOSITIF ?
La réponse est négative.
L’encadrement des loyers concerne uniquement les logements du parc locatif privé, à usage de résidence principale, qu’ils soient meublés ou non, ainsi que les meublés loués via un bail mobilité (1 à 10 mois).
Il ne s’applique donc pas :
- aux logements appartenant ou gérés par les organismes sociaux, HLM ou SEM,
- aux logements conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH),
- aux logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières,
- aux logements meublés situés dans certaines résidences avec services,
- aux logements de fonction,
- aux logements à usage de résidence secondaire ou saisonnier.
De quoi donner des idées aux bailleurs et à leur mandataire de gestion pour échapper à cette mesure de plafonnement.
ENCADREMENT DES LOYERS : PEUT-ON Y ECHAPPER ?
La loi ELAN, aussi restrictive soit-elle, permet toutefois aux bailleurs d’appliquer au loyer de base, un complément de loyer.
Mais de quoi s’agit-il précisément et quelles en sont les conditions ?
Le texte prévoit qu’un complément de loyer peut être appliqué au loyer de base, "pour des logements présentant des caractéristiques de localisation ou de confort le justifiant, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique".
Aucune disposition légale ne vient toutefois préciser ce que constitue une caractéristique de localisation ou de confort ; laissant ainsi le champ libre aux bailleurs pour interpréter très largement cette disposition.
Attention cependant à ne pas dénaturer l’esprit de cette loi.
Le décret n°2015-650 du 10 juin 2015 apportent des précisions.
Ainsi, les caractéristiques de localisation ou de confort doivent réunir les conditions qui suivent :
- ne pas avoir été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement,
- être "déterminante pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique",
- ne pas donner lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d’énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.
En conclusion, il s’agit d’une plus-value apportée par les prestations d’un logement par rapport aux autres logements du même secteur géographique ayant les mêmes caractéristiques, justifiant ainsi une compensation financière, comme par exemple :
- Une vue exceptionnelle,
- Une place de stationnement dans un quartier disposant de peu de parking,
- Un duplex,
- Des éléments d’équipements high tech pour un logement meublé …
A noter, le contrôle de ces caractéristiques relève d’une appréciation souveraine et in concreto des Juges du fond.
Il est donc fort probable que les Juridictions lyonnaises connaissent dans les prochains mois des contestations relatives à ces compléments de loyers, qui ne seront toutefois pas tranchées avant plusieurs mois, voire plusieurs années.
ENCADREMENT DES LOYERS : QUE RISQUE LE BAILLEUR ?
Le locataire peut, tout d’abord, contester le complément de loyer auprès de la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail.
Le bailleur devra alors rapporter la preuve que le complément de loyer est justifié.
A défaut de conciliation, le locataire dispose ensuite de trois mois à compter de l’avis de la commission, pour saisir le Juge des contentieux de la protection du Tribunal dont dépend le logement, et lui demander que soit annuler ou diminuer le complément de loyer, outre le remboursement du trop-perçu.
Attention toutefois à la rétroactivité, puisque le loyer résultant du document de conciliation ou de la décision de justice rétroagit à compter de la prise d’effet du bail, et non de la demande ou de la décision.
Parallèlement à cette action du locataire, le bailleur pourra également être directement mis en demeure de se conformer aux obligations de la loi Elan, par un représentant de l’État.
En outre, le bailleur s’expose à une amende pouvant atteindre 5 000 € pour une personne physique, et 15 000 € pour une personne morale.
ENCADREMENT DES LOYERS : QUEL IMPACT ?
Compte tenu des restrictions particulièrement sévères imposées aux bailleurs privés, il n’est pas exclu qu’à terme, ces derniers se tournent vers de l’investissement exclusivement professionnels.
En effet, réputés notamment plus rentables que l’habitation, les locaux professionnels ne sont pas soumis à la réglementation de l’encadrement de loyers.
Toutefois, et comme toutes catégories de biens, les locaux professionnels, et plus particulièrement les locaux commerciaux, sont soumis à leurs propres contraintes qu’il convient d’appréhender avec la plus grande attention.
Le Cabinet B&C AVOCATS ASSOCIES vous accompagne dans cette démarche, et vous conseille tout au long de vos relations contractuelles avec votre locataire commercial, ou professionnel, de la rédaction du bail commercial, à son renouvellement, en passant par ses indexations, révisions, etc.
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