En matière de bail d'habitation, l'article 8 de la Loi du 6 juillet 1989 énonce que le locataire ne peut sous-louer son logement constituant sa résidence principale qu'avec l'accord écrit du bailleur.

Le non-respect par le locataire de cette obligation l'expose principalement à deux sanctions :

- la résiliation du bail à ses torts exclusifs et son expulsion du logement loué (Cour d'appel de PARIS, Pôle 04 ch. 03, 21 février 2020, n°18/23633) ;

- sa condamnation à reverser au bailleur l'intégralité des sous-loyers perçus (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 septembre 2019, n°18-20.727).

Cette dernière sanction est très importante en raison de la multiplication des locations via des sites en ligne comme "airbnb", lesquels permettent à certains locataires de percevoir des revenus importants.

Le principe posé par la Cour de cassation est limpide :

«  Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 5 juin 2018), que, le 16 avril 1997, la SCI L'Anglais a donné à bail un appartement à M. P... et à Mme H... ; que, le 8 avril 2014, M. K..., devenu propriétaire des lieux, a délivré aux locataires un congé pour reprise à son profit, puis les a assignés en validité du congé ; qu'ayant constaté que les locataires avaient sous-loué l'appartement, il a également sollicité le remboursement des sous-loyers en exécution de son droit d'accession

...

ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées » (Cour de cassation, chambre civile 3, 12 septembre 2019,  n°18-20.727, Publié au bulletin).

Il est donc essentiel pour le locataire d'obtenir l'accord écrit de son bailleur avant toute sous- location.

 

Pour le propriétaire suspectant une sous-location non autorisée, les moyens de preuve et d'investigation sont multiples :

- la consultation des sites de réservation en ligne. L'identification du site utilisé par le locataire indélicat est très important puisqu'il permettra d'obtenir  la liste des réservations effectuées via ce site et par effet au moins un estimatif du montant perçu par son locataire.  Ainsi, dans l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS du 21 février 2020 précité, la consultation du site  Airbnb avait révélé que l'appartement avait été sous-loué au moins à deux reprises en raison des commentaires laissés. Le propriétaire peut tout à fait copier via un outil de capture d'écran ou imprimer les pages du site internet litigieux. Il peut aussi mandater un Huissier de justice afin qu'il constate les éléments présents sur la page internet relatif au bien loué ;

- l'établissement d'un procès-verbal de constat par un Huissier de justice autorisé à rentrer dans les lieux loués par le Tribunal compétent dans le but de constater la sous-location. Ce moyen peut être très efficace si l'Huissier de justice vient au bon moment. Ainsi, dans l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS précité, l'Huissier de justicte a constaté lors sa venue que l'appartement était occupé par une personne d'origine américaine, laquelle lui avait déclaré avoir réservé le logement pour neuf nuits  à 172 dollars la nuit, preuve incontestable de la sous-location...

- l'obtention d'attestations auprès du voisinage, lequel constate souvent des allées et venues importantes dans le logement litigieux ainsi que la faible présence du locataire. Il est possible de mandater un Huissier de justice afin qu'il interroge le voisinage et recueille des déclarations ;

- recourir à un Huissier de justice n'est pas gratuit mais leurs procès-verbaux font foi jusqu'à preuve contraire. Elle permet donc de contrer des preuves produites par le locataire pour se défendre comme des attestations. Toujours dans l'arrêt de la Cour d'appel de PARIS de 2020 précité, le locataire avait ainsi produit des attestations de proches indiquant qu'elle occupait son logement personnellement et de manière habituelle. Cependant, ces éléments étaient insuffisants au regard des nombreux éléments dont disposait le bailleur pour établir la preuve de la faute de son locataire.

 

Les propriétaires ne sont donc nullement dépourvus en cas de sous-location non autorisée suspectée ou constatée.

 

Maître Jérémy MAINGUY

Avocat au Barreau de l'AVEYRON (Rodez)

Spécialiste en droit immobilier

Autres domaines habituels d'intervention : droit civil général, droit pénal, droit de la famille et la réparation des dommages corporels.