Responsabilité civile de l’agent immobilier et vente immobilière

Nature de la responsabilité
  • Responsabilité contractuelle s’agissant des relations entre le mandant et le mandataire (article 1984 du Code civil). Autrement dit, il s’agit de la responsabilité de l’agent immobilier envers ses clients
  • Responsabilité délictuelle (article 1240 du Code civil) de l’agent immobilier envers les tiers 
  • Responsabilité pour faute avec obligation de « moyens » (il faut notamment prouver une faute pour que la responsabilité de l’agent immobilier soit engagée)
  • Responsabilité de plein droit avec obligation de résultat dans le cadre de sa mission de rédacteur d’acte (si le résultat n’est pas celui attendu, la responsabilité de l’agent immobilier est engagée)

Aménagements légaux et contractuels de responsabilité 
  • Des mandats peuvent aménager la responsabilité civile de l’agent immobilier en prévoyant des clauses limitatives ou exclusives de responsabilité. Attention à la validité de ces clauses qui, notamment, ne doivent pas affecter l’obligation essentielle du contrat, contrevenir à l’ordre public, être réputées abusives en présence d’un consommateur, etc.
  • La responsabilité de l’agent immobilier peut être éludée en présence d’une cause d’exonération de droit commun (force majeure, fait d’un tiers, etc.) 

Risques 
  • Il est précisé qu’en sus de la responsabilité civile, l’agent immobilier peut :
  • engager sa responsabilité pénale ;
  • faire l’objet de sanction administratives ;
  • être sanctionné disciplinairement (violation du code de déontologie).
  • Condamnation de l’agent immobilier à des dommages intérêts évalués en fonction du préjudice subi
  • Possibilité de perte totale ou partielle du droit à commission  

Assurance responsabilité civile professionnelle
  • Lors de la procédure judiciaire, l’assurance responsabilité civile de l’agent immobilier pourra être appelée en garantie 

Illustrations 
  • Responsabilité de l’agent immobilier s’agissant d’omissions de la promesse de vente qu’il a rédigé  
  • Responsabilité de l’agent immobilier ayant dissimulé la présence d’insectes xylophages ou n’ayant pas relevé cette présence (négligence qui peut être retenue si la présence des insectes était aisément décelable)
  • Responsabilité s’agissant de l’annonce dont les informations publiées n’ont pas été vérifiées par l’agent immobilier
  • Responsabilité si l’agent immobilier est informé de ce que le terrain ne peut recevoir de construction et que celui-ci est vendu comme terrain à bâtir

Prescription
  • Délai de prescription : 5 ans
  • Point de départ : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » (article 2224 du Code civil, étant précisé que s’applique la limite du délai butoir de 20 ans de l’article 2232 du Code civil)

Ordre de juridiction et compétence matérielle
  • Selon la qualité des parties : tribunal judiciaire, tribunal de commerce, tribunal administratif (pour les biens publics)
  • Selon le montant du litige : tribunal judiciaire ou juge des contentieux et de la protection
  • Attention, en présence d’une société d’assurance mutuelle (assignée également), le tribunal de commerce est incompétent