Détermination et modification des tantièmes (i) de copropriété et (ii) de charges

Définitions
  • Tantièmes de copropriété : répartition entre les copropriétaires des droits de copropriété sur les parties communes
  • Tantièmes de charges communes : répartition entre les copropriétaires des dépenses de copropriété

Répartition des tantièmes 
  • Les tantièmes de copropriété : 
  • ils sont librement définis au règlement de copropriété (RCP) ;
  • les éléments pris en considération et la méthode de calcul, pour leur répartition, doivent être mentionnés dans le RCP selon l’article 10 -  modifié par la loi SRU du 13 décembre 2000 - de la loi du 10 juillet 1965 (ci-après la « loi de 1965 »)
  • les critères de l’article 5, même s’ils ne sont pas impératifs, sont généralement respectés pour faire correspondre la répartition des tantièmes (i) de copropriété et (ii) de charges.
  • Les tantièmes de charges : en vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, doivent impérativement être répartis en fonction des critères mentionnés par l'article 5 de la loi de 1965

Principe d’intangibilité de la répartition des tantièmes 
  • Les tantièmes de copropriété :  
  • Principe : la répartition des tantièmes de copropriété ne peut être modifiée sans le consentement de tous les copropriétaires. Il n’est pas possible, en principe, d’obtenir une modification en justice ;
  • Exceptions : lorsque la consistance des parties privatives est ultérieurement modifiée (création/suppression de parties privatives). Dans ce cas, il est admis que la répartition puisse être modifiée par l’assemblée générale à la majorité retenue pour lors du vote de la modification création ou suppression de lots.
  • Les tantièmes de charges (article 11 de la loi de 1965) :
  • Principe : « Sous réserve des dispositions de l'article 12 ci-dessous, la répartition des charges ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires. » ;
  • Exceptions : actions en justice listée ci-dessous et « lorsque des travaux ou des actes d'acquisition ou de disposition sont décidés par l'assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l'assemblée générale statuant à la même majorité. ».

Action judiciaire 
  • Action en justice pour modifier la répartition des tantièmes de charges :
  • Action en révision (article 12 de la loi de 1965) : action fondée sur (i) les répartitions erronées de charges entre copropriétaires tout en ayant été déterminées selon les critères énoncés par la loi et (ii) une lésion (« si la part correspondant à son lot est supérieure de plus d'un quart, ou si la part correspondant à celle d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart »);
  • Action en nullité (article 43 de la loi de 1965 visant l’article 10 de la même loi) : l'action en nullité vise les répartitions établies en violation de la loi.
  • Tribunal compétent : tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble
  • Délai de prescription :
  • de l’action en révision judiciaire : « Dans les 5 ans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier » (article 12 précité) ou « Cette action peut également être exercée par le propriétaire d'un lot avant l'expiration d'un délai de deux ans à compter de la première mutation à titre onéreux de ce lot intervenue depuis la publication du règlement de copropriété au fichier immobilier. »
  • de l’action en nullité : aucun délai particulier n’est prévu.
  • Action en justice pour modifier la répartition des tantièmes de copropriété fondée sur une erreur manifeste du RCP : il y a peu d’exemples jurisprudentiels et les tribunaux n’acceptent que très rarement (quasiment jamais) de modifier la répartition