Avis C. cass., 3e ch. civ., 12 décembre 2024, n° 24-70.007 (P+B) : https://lnkd.in/exzkj8zj

Il résulte de l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président du Tribunal Judiciaire, statuant, selon la procédure accélérée au fond, en paiement des provisions non encore échues de l'exercice en cours et des sommes restant dues au titre d'exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer. La mise en demeure, préalable obligatoire à l'introduction de l'instance, doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d'irrecevabilité de la demande.

Quelques rappels

L’aggravation, ces dernières années, du phénomène des charges impayées dans les copropriétés a conduit le législateur à prévoir un mécanisme judiciaire efficace pour en faciliter le recouvrement.

L'article 19-2 de la loi de 1965 prévoit une procédure accélérée au fond (article 481-1 du CPC) pour demander au juge la condamnation d'un copropriétaire en cas de persistance d’un arriéré de provisions sur le budget prévisionnel, 30 jours après une mise en demeure.

Cette procédure accélérée permet d'avoir une date d’audience à bref délai devant le président du Tribunal Judiciaire et une ordonnance statuant rapidement sur le fond aux fins de condamnation du copropriétaire :

  1. Sur les arriérés de provisions,
  2. Sur le solde restant dû appelé au titre des exercices précédents (si les comptes ont été approuvés), et
  3. Sur les appels provisionnels de travaux.

Avec un seul passage devant le juge, on peut obtenir une condamnation élargie à tous les arriérés de charges mais aussi la déchéance du terme des charges non encore échues. 

L'encadrement par la mise en demeure

Compte tenu des effets "dévastateurs" de cette procédure à l'encontre du copropriétaire défaillant, la loi prévoit un garde-fou, à savoir la mise en demeure.

Elle doit être faite en LRAR et accorder 30 jours au copropriétaire pour payer à compter de la date de première présentation par la Poste. La Cour de cassation ajoute désormais qu'elle doit indiquer impérativement :

  1. La nature juridique de la créance, et
  2. Les montants des provisions réclamés.

Sans quoi l'interpellation suffisante du débiteur exigée par l'article 1344 du Code civil ne serait pas assurée et, en conséquence, la procédure serait irrecevable.

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