Cass. civ. 3e, 10 avril 2025, n° 23-14.974 (publié au Bulletin) : https://lnkd.in/eEkN_bPi

FAITS & PROCÉDURE

La locataire a loué des locaux à usage de bureaux appartenant à la bailleresse en 1997. La locataire a assigné cette dernière, en 2009, en référé, aux fins d'expertise sur des désordres affectant ces locaux, invoquant notamment de nombreuses infiltrations d'eau. La locataire a signifié un congé pour le 14 septembre 2010.

Le 19 octobre 2011, la bailleresse a assigné la locataire en paiement : de loyers et charges impayés, d'une clause pénale, du coût de réparations locatives et de dommages-intérêts.

Après dépôt, le 31 octobre 2015, de son rapport par l'expert commis en référé, la locataire a demandé, à titre reconventionnel, le remboursement d'une partie des loyers et charges et l'indemnisation des préjudices nés d'un manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance.

Le 23 février 2023, la Cour d'appel de Versailles (RG n° 21/07230), a appliqué une clause du bail intitulée 'RENONCIATION A RECOURS' prévoyant que "le preneur s'engage pour lui même et ses assureurs à renoncer à tout recours contre le bailleur et ses assureurs du fait de la destruction ou de la détérioration totale ou partielle de tous matériels, objets mobiliers, valeurs quelconques et marchandises, du fait de la privation ou de troubles de jouissance des lieux loués et même en cas de perte totale ou partielle des moyens d'exploitation".

SOLUTION

Au visa des articles 1719 et 1720 du Code civil, la Cour de cassation rappelle que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, de délivrer au preneur la chose louée, en bon état de réparations de toute espèce, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Ainsi, une clause de non-recours, qui n'a pas pour objet de mettre à la charge du preneur certains travaux d'entretien ou de réparation, n'a pas pour effet d'exonérer le bailleur de son obligation de délivrance.

Cassation de l'arrêt de la CA de Versailles.

PORTÉE

Un bel arrêt qui revivifie la jurisprudence traditionnelle de la Cour de cassation selon laquelle il faut écarter les clauses qui portent atteinte à l'essence même du bail (Req., 19 janvier 1863 : "un contrat ne peut légitimement exister s'il ne renferme les obligations qui sont de son essence et s'il n'en résulte un lien de droit pour contraindre les co-contractants à les exécuter").

Ainsi de l'obligation de délivrance du bailleur (Civ. 3e, 18 mars 2009, n° 08-11.011) !

_________________________
Me Jonathan Quiroga-Galdo
Avocat à la Cour
jqg@jqg-avocat.fr - www.jqg-avocat.fr