Après le décès des parents, l'un des enfants reste vivre dans la maison familiale. Les autres héritiers, propriétaires au même titre que lui, n'en tirent aucun revenu et supportent parfois une partie des charges. Cette situation, très fréquente, peut être réglée.

L'indemnité d'occupation

L'héritier qui jouit seul d'un bien indivis doit une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9 du Code civil). Elle est généralement calculée à partir de la valeur locative, diminuée d'un abattement tenant compte de la précarité de l'occupation. Elle profite à tous les indivisaires, en proportion de leurs droits.

Attention au délai de cinq ans

Les indemnités ne peuvent être réclamées que pour les cinq années précédant la demande (article 815-10). Chaque année de silence est donc une année perdue pour les autres héritiers. Une lettre de mise en demeure ou une demande formée chez le notaire permet d'interrompre ce délai.

Les charges du bien

L'occupant supporte en principe les charges liées à l'usage du logement. En revanche, les dépenses de conservation (grosses réparations, taxe foncière, assurance du bien) sont des charges de l'indivision. Celui qui les avance dispose d'une créance au partage.

Sortir de la situation

  • proposer à l'occupant de racheter la part des autres, moyennant une soulte ;
  • organiser une vente amiable ;
  • à défaut, demander au tribunal l'autorisation de vendre à la majorité des deux tiers, ou engager un partage judiciaire.

L'expulsion est-elle possible ?

Un indivisaire ne peut pas, en principe, être expulsé d'un bien dont il est copropriétaire, sauf décision de justice organisant la jouissance ou la vente du bien. C'est pourquoi la voie de l'indemnité et du partage est généralement la plus efficace.

Le conseil de l'avocat

Réagissez rapidement et formalisez vos demandes par écrit. Une indemnité d'occupation bien chiffrée est souvent le meilleur levier pour obtenir une vente ou un rachat négocié.

Maître Linda Ferrari, avocate au Barreau de Nice, cabinet LAWINGS – 52 bis boulevard Victor Hugo, Nice. Droit des successions et de l'indivision. Site : www.lawings-avocat.fr – Tél. 04 49 39 28 19.