Bien souvent, le particulier qui s'estime lésé dans le cadre d'une transaction immobilière se tourne vers l'agent immobilier qui l'a accompagné.

Que ce soit suite à la découverte d'un vice caché ou autres, la responsabilité de ce professionnel n'est pas en reste.

L'angle d'attaque ? L'obligation d'information et le devoir de conseil.

Depuis plusieurs années, les contours de cette obligation ne cessent d'être affinés.

Par exemple, il a pu être jugé que l'agent immobilier se doit de vérifier les déclarations de ses mandants afin de délivrer, à son tour, une information correcte sur les caractéristiques du bien immobilier qu'il propose à la vente.

Plus récemment encore, les tribunaux ont pu considérer que le professionnel devait lui même avertir son mandant de la necessité de porter certains éléments à la connaissance des acquéreurs (à propos d'un projet de construction d'une rocade aux abords de la maison vendue - Cour de cassation, 1ère civ., 9 janvier 2019, n°18-10.245)

Poursuivant sur cette lancée, et par un arrêt du 11 décembre 2019 (n°18-24.381), la Cour de cassation énonce : 

"Qu’en statuant ainsi, alors que l’agent immobilier n’avait pas justifié avoir conseillé aux vendeurs de prendre des garanties ou les avoir mis en garde contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur avait présenté, la cour d’appel a violé le texte susvisé"

Nouveau coup dur pour ces professionnels qui peuvent voir leur responsabilité retenue si l'acquéreur présenté n'est pas solvable.

Dans cette espèce, un compromis de vente avait été formalisé entre des vendeurs et un candidat acquéreur qui déclarait ne pas recourir à un emprunt. La vente ne sera toutefois pas menée à son terme, l'interéssé ne se présentant pas lors de la réitération de la promesse par acte authentique.

Les vendeurs sollicitent alors une indemnisation de leur préjudice auprès de ce défaillant et de l'agent immobilier mandaté.

La responsabilité de ce dernier est retenue pour n'avoir pas mis en garde ses mandants sur les risques d'insolvabilité pesant sur cet acquéreur payant comptant  et la necessité de prendre des garanties supplémentaires.

La solution est sévère et invite les professionnels, une nouvelle fois, à la prudence.