Il résulte des dispositions de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme, applicables à tout terrain situé sur le territoire d’une commune littorale, que les constructions peuvent être autorisées en continuité avec les zones déjà urbanisées, caractérisées par une densité significative des constructions, mais sont en revanche interdites, même lorsqu’elles sont en continuité avec d’autres constructions, dans les zones d’urbanisation diffuse, éloignées des agglomérations.

Cet article, qui dispose que « L’extension de l’urbanisation se réalise en continuité avec les agglomérations et villages existants. », est opposable aux autorisations d’urbanisme.

Saisies de l’interprétation de ce texte, les juridictions définissent la notion d’extension de l’urbanisation comme étant la « transformation du paysage par la construction de bâtiment » (concl. L. Touvet, CE, 15 oct. 1999, n° 198578, Cne Logonna-Daoulas).

Cette transformation s’apprécie à la fois au regard des caractéristiques du quartier et de l’importance de la construction envisagée.

Le Conseil d’Etat estime à ce titre qu’une opération qu’il est projeté de réaliser en agglomération ou, de manière générale, dans des espaces déjà urbanisés, ne peut être regardée comme une extension de l’urbanisation que si elle conduit à étendre ou à renforcer de manière significative l’urbanisation de quartiers périphériques ou si elle modifie de manière importante les caractéristiques d’un quartier, notamment en augmentant sensiblement la densité des constructions. 

En revanche, la seule réalisation dans un quartier urbain d’un ou plusieurs bâtiments qui est une simple opération de construction ne peut être regardée comme constituant une extension de l’urbanisation au sens de la loi (CE, 7 févr. 2005, n° 264315, Sté Soleil d’or et Cne Menton ; CE, 12 mars 2007, n° 280326, Cne Lancieux).

Bien qu’extrêmement fournie, la jurisprudence relative à l’application de l’article L. 121-8 du Code de l’urbanisme vient encore d’évoluer. Dans une récente affaire, objet de la présente étude, le Conseil d’Etat s’est prononcé sur la question de savoir si l’extension d’une construction constitue une extension de l’urbanisation au sens des dispositions précitées (cette question n’ayant jusqu’à présent jamais été tranchée par la jurisprudence, ou du moins pas de manière expresse).

Le Conseil d’Etat a alors jugé que le simple agrandissement d’une construction existante ne peut être regardé comme une extension de l’urbanisation au sens de l’article L. 121-8 du code de l’urbanisme (anciennement codifié à l’article L. 146-4 I. dudit code).  

Ce dernier considère en effet que si, en adoptant les dispositions précitées, « le législateur a entendu interdire en principe toute opération de construction isolée dans les communes du littoral, le simple agrandissement d’une construction existante ne peut être regardé comme une extension de l’urbanisation au sens de ces dispositions » (CE 3 avr. 2020, n° 419139).

Il en résulte que la simple extension d’une construction – dans la mesure où elle ne constitue pas, en tant que telle, une extension de l’urbanisation – ne relève pas du principe de continuité posé par les dispositions précitées.