Ecrit par Marina Collin et Alexandre Ferracci

Les droits fondamentaux protégés par la Convention européenne de sauvegarde des droits de l’Homme et des libertés fondamentales sont fréquemment invoqués afin de justifier une atteinte au droit de propriété pourtant considéré, aux termes de l’article 544 du Code civil, comme « le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Ainsi, que ce soit en matière d’occupation sans droit ni titre, en matière d’expropriation ou encore en matière d’empiètement, les droits fondamentaux protégés par la Convention sont régulièrement soulevés par les requérants qui entendent échapper à une procédure d’expulsion, d’expropriation ou de démolition.

Il s’agit alors de démontrer que l’atteinte portée au droit de propriété est proportionnée en raison de considérations tenant à la protection d’un autre droit fondamental tel que, par exemple, le droit à la vie privée et familiale, le droit au respect des biens, au respect du domicile ou encore, en matière d’expropriation, la nécessaire préservation de l’intérêt général. 

Toutefois, en raison du caractère absolu du droit de propriété, la réalisation d’un tel contrôle de proportionnalité est souvent extrêmement délicate.  

Ainsi, la jurisprudence rejette systématiquement toute demande visant à justifier l’empiètement d’une construction sur la propriété d’autrui en raison de son caractère proportionné relativement à la défense d’un autre droit fondamental (Civ. 3ème, 4 juill. 2019, n° 18-17.119 ; Civ. 3ème, 21 déc. 2017, n° 16-25.406). Une seule solution est alors admise : la démolition intégrale de tout immeuble empiétant sur une parcelle voisine, même de quelques centimètres seulement (Civ. 3ème, 20 mars 2002, n° 00-16015). Seule exception à la sévérité des juges : lorsqu’une démolition partielle de la construction suffit à faire cesser l’empiètement (Civ. 3ème, 10 nov. 2016, n° 15-25.113).

Que se passe-t-il cependant, lorsqu’une construction n’empiète pas sur un fonds voisin appartenant à un autre propriétaire, mais sur une servitude de passage qui grève la parcelle du propriétaire de l’immeuble ? 

Telle était la situation ayant conduit les conseillers de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation à rendre un arrêt sur la question le 19 décembre 2019 (n° 18-25.113).

Dans cette affaire, des indivisaires avaient obtenu, au profit de leur parcelle, l’attribution d’une servitude de passage grevant des terrains voisins appartenant à l’un des indivisaires et son enfant. Ces derniers ont alors entrepris de réaliser des plantations et de construire une maison d’habitation sur leur parcelle en empiétant sur l’assiette de la servitude, réduisant significativement la largeur du passage.

Condamnés à démolir les constructions réalisées, les propriétaires du fonds servant se pourvurent en cassation, invoquant la Convention européenne des droits de l’Homme et le droit fondamental au respect de leur domicile.

L’argument fut repris par les Hauts conseillers qui décidèrent qu’ « en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mesure de démolition n’était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de Mme X... et de M. Z..., la cour d’appel n’[avait] pas donné de base légale à sa décision ».

Selon la Cour, il était donc nécessaire de réaliser un contrôle de proportionnalité préalablement au prononcé de la démolition. Seul un tel contrôle aurait permis de vérifier, concrètement, que la protection du droit de passage assurée par la démolition de la construction était bien proportionnée au respect du domicile des propriétaires du fonds servant tel que garanti par l’article 8 de la Convention.

Une telle décision ne condamne pas, en soi, le prononcé de la démolition. Elle ne constitue donc pas un blanc-seing offert aux propriétaires de fonds servants pour empiéter sur les servitudes de passage susceptibles de grever leurs parcelles.

Elle impose toutefois une mise en balance préalable des différents droits en présence : le droit de passage des titulaires de la servitude d’une part, et le droit au respect du domicile des propriétaires du fonds servant d’autre part.

En l’occurrence, les juridictions du fond auraient dû vérifier, par exemple, quel était le degré d’empiètement de la construction sur la servitude (le passage était-il toujours permis ou l’empiètement rendait-il son exercice trop incommode ?), voir s’il était également possible de procéder à des aménagements de nature à préserver le domicile des requérants (une démolition partielle était-elle possible ? Un déplacement de l’assiette de la servitude était-il envisageable ? etc.).

S’agit-il, pour autant, d’un revirement de jurisprudence de nature à faire évoluer les décisions relatives à l’empiètement de constructions sur des propriétés voisines, dont la sévérité est régulièrement discutée ?

En l’état, la réponse à cette interrogation ne peut être que négative.

En effet, il convient de noter, d’une part, que l’empiètement ainsi réalisé ne porte pas atteinte à un fonds voisin appartenant à un propriétaire distinct. Au contraire, il diminue l’exercice d’une servitude qui grève la parcelle appartenant exclusivement aux propriétaires de la construction en cause. En d’autres termes, il ne s’agissait pas de défendre la propriété d’un tiers, mais le bénéfice d’un droit réel de servitude.

D’autre part, la construction en cause était une maison à usage d’habitation entrant clairement dans le cadre de la protection du domicile prévu à l’article 8 de la Convention. Dès lors, il n’est pas certain que d’autres types de constructions puissent bénéficier d’une protection similaire ; le droit au domicile semblant revêtir une valeur supérieure par rapport au droit fondamental au respect des biens dont les atteintes paraissent de moindre gravité.