Fin de la garantie d'achèvement : le garant est libéré à l'achèvement de l'immeuble, qui résulte notamment de la déclaration certifiée par un homme de l'art (3ème Civ, 2 février 2022, n° 20-22.945).

Un couple a acquis en VEFA une villa en septembre 2010, le promoteur s'étant engagé à livrer l'immeuble au plus tard le 31 décembre 2010. Une garantie d'achèvement a été souscrite, et le 27 décembre 2010, l'architecte de l'opération a établi une déclaration attestant l'achèvement des travaux et leur conformité au permis de construire.

Or la livraison de la villa n'est pas intervenue à la date prévue, et le couple a sollicité une mesure d'expertise judiciaire pour évaluer le coût des travaux d'achèvement et de reprise.

Le promoteur a été par la suite placé en liquidation judiciaire, et les particuliers ont assigné le mandataire, le garant d'achèvement, l'architecte et le notaire en indemnisation de leurs préjudices.

La Cour d'Appel a rejeté leurs demandes formulées à l'encontre du garant, et le couple a formé un pourvoi devant la Cour de Cassation.

Selon eux, l'attestation d'achèvement ne pouvait servir de fondement à la fin de la garantie si elle était contraire à la réalité. En l'espèce, la Cour d'Appel avait relevé que la déclaration était mensongère et que les immeubles n'étaient pas achevés. Les juges du fond ont toutefois considéré que la garantie d'achèvement avait pris fin, dès lors que le caractère fallacieux de l'attestation n'était pas décelable pour le garant.

La position de la Cour d'Appel est suivie par la Cour de Cassation.

Elle souligne qu'aux termes de l'article R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable en l'espèce, la garantie d'achèvement prend fin à l'achèvement de l'immeuble, qui résulte notamment de la déclaration certifiée par un homme de l'art, prévue à l'article L. 462-1 du code de l'urbanisme.

Relevant que le promoteur avait adressé à la mairie une déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux signée par l'architecte, le garant d'achèvement a été libéré de sa garantie.

L'histoire ne dit pas si l'architecte a fait l'objet de poursuites pour faux...

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