Que faire si le terme du congé donné par le locataire arrive pendant la période de confinement ?

Si le locataire n’a pas pu se reloger pendant cette période exceptionnelle, il lui est toujours possible de renoncer au congé et de se maintenir dans les lieux.

Il faut rappeler que le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dès lors qu'il respecte les conditions de forme prévues par l'article 15, I, alinéa 2, de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (JO 8 juill.).

La loi no 2014-366 du 24 mars 2014 (JO 26 mars), dite loi « ALUR », a assoupli le formalisme légal. Outre la lettre recommandée avec demande d'avis de réception et l'acte d'huissier, il sera dorénavant possible de remettre un congé en main propre contre récépissé ou émargement. Dans ce cas, le délai de préavis court à compter de la remise en main propre.

Le fait que le bailleur accepte la remise des clés par le locataire et dresse l'état des lieux ne peut être considéré en principe comme une renonciation aux loyers dus pendant toute la durée du préavis (Cass. 3e civ., 26 nov. 2008, no 07-18.856, Rev. loyers 2009/894, no 927, p. 75).

En principe, la date de libération des lieux et de remise des clés est celle à laquelle se termine le bail, à l'issue du préavis locatif, sauf accord des deux parties. Et cela même si l'état des lieux de sortie est réalisé après la fin du bail.

La remise des clés a lieu, en principe, le jour de l'établissement de l'état des lieux de sortie. Ce document mentionne normalement le nombre de clés remises par le locataire, qui doit être au minimum égal au nombre de clés indiqué sur l'état des lieux d'entrée.

Plusieurs locataires et notamment les étudiants qui ont préféré rejoindre leurs familles pendant la période de confinement souhaitent maintenir les effets de leur congé tout en ne souhaitant pas se rendre à l’état des lieux.

Il faut avant tout rappeler qu’un locataire doit informer son bailleur, au besoin par courriel.

En effet, il ne peut se dispenser d’une telle obligation prenant pour motif l’épidémie de coronavirus qui serait celui lui un cas de force majeure.

Le cas de force majeure est-il suffisant pour justifier un tel choix ?

Un cas de force majeur est a celui qui démontre et justifie de l’impossibilité totale de rester dans le logement ». L’élément doit être imprévisible, irrésistible et extérieur à celui qui l’invoque, autrement dit objectif.

C’est notamment le cas en cas de péril imminent du fait de l’insalubrité du logement.

Or, les règles de confinement ou la crainte d’être contaminé n’est pas un cas de force majeur dans cette situation. L’information préalable est de mise.

S’agissant de la remise des clefs qui marque la fin de bail, il est souhaitable de trouver un accord, si le départ du locataire est maintenu et de recourir au besoin au mandataire immobilier ou un huissier qui peuvent continuer à travailler au besoin.

Attention, la suspension des loyers prévue par l’article 4 de l’ordonnance 2020-316 ne concerne que les petites entreprises en difficulté et non les locataires d’habitation.