GESTION IMMOBILIERE – BAUX D'HABITATION : Le délai de prescription biennale de l'article L.137-2 du Code de la consommation (devenu L.218-2) n'est pas applicable à l'action en paiement des loyers d'habitation, même lorsque le bailleur est un professionnel de la location immobilière.

 

La Cour de cassation a récemment rappelé que l'action en paiement des loyers dus en vertu d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 se prescrit par trois ans.

 

Dans cette affaire, les locataires d'un logement social - aussi indélicats qu'ingénieux - avaient imaginé échapper à l'action en paiement des loyers telle qu'introduite par leur bailleur, aux motifs que celui-ci était un professionnel de la location immobilière sociale, de sorte que son action se trouvait soumise au délai de prescription biennale de l'article L.137-2 du Code de la consommation, devenu l'article L.218-2.

 

Lesdits locataires soutenaient que l'action en paiement était prescrite pour avoir été initiée plus de deux ans après la date du loyer impayé le plus récent.

 

Leur raisonnement n'était pas totalement extravagant. Il avait d'ailleurs été accueilli par le Tribunal d'instance de MONTARGIS.

 

En effet, l'article L.137-2 du Code de la consommation (devenu L.218-2) dispose que: "L'action des professionnels, pour les biens ou les services qu'ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans".

 

L'article liminaire du même Code définit le consommateur comme "toute personne physique qui agit à des fins qui n'entrent pas dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole".

 

Le particulier qui s'engage aux termes d'un bail d'habitation, dans le but de se procurer un toit, répond assurément à la définition du consommateur telle que livrée par le Code de la consommation.

 

L'article liminaire du Code de la consommation définit encore le professionnel comme "toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui agit à des fins entrant dans le cadre de son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, y compris lorsqu'elle agit au nom ou pour le compte d'un autre professionnel".

 

Cette définition trouve à s'appliquer au bailleur, personne physique ou morale, ayant pour activité professionnelle la location immobilière sociale.

 

Dès lors, les locataires concernés pouvaient, a priori, invoquer le bénéfice de la prescription biennale de l'article L.137-2 du Code de la consommation (devenu L.218-2).

 

La Cour de cassation écarte néanmoins l'application de la prescription biennale pour l'action en paiement des loyers d'habitation impayés, non pas au regard des notions de consommateur et de professionnel, mais en raison du principe de spécialité.

 

Censurant le jugement du Tribunal d'instance de MONTARGIS, la Haute juridiction retient en effet que "le bail d'habitation régi par la loi du 6 juillet 1989 obéit à des règles spécifiques exclusives du droit de la consommation, de sorte que la prescription édictée par l'article 7-1 de cette loi est seule applicable à l'action en recouvrement des réparations locatives et des loyers impayés" (Cass. Civ.3ème, 26 janvier 2017, RG n°15-27.580 FS-PBRI).

 

C’est la première fois, à notre connaissance, que la Cour de cassation se prononce sur l’application ou non, en matière locative, du délai de prescription de deux ans concernant l'action en paiement d'un bailleur professionnel.

 

(Cass. Civ.3ème, 26 janvier 2017, RG n°15-27.580 FS-PBRI).