Bail commercial : la preuve des charges,  précisions apportées par la cour de cassation Civ. 3e, 29 janv. 2026, FS-B, n° 24-14.982 en pièce jointe à cet article.

La cour de cassation commence par rappler que "tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l'indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. (...)

Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

(...) le bailleur doit, pour conserver les sommes versées au titre des provisions sur charges par le locataire ou pour obtenir le paiement de charges, justifier de l'existence et du montant de celles-ci, d'autre part, qu'il doit, pour satisfaire à son obligation de communication des justificatifs du montant des charges, les adresser au locataire qui lui en fait la demande sans pouvoir seulement les tenir à sa disposition."

Selon le rapport du conseiller, en pièce jointe égaleemnt, ce pourvoi posait deux nouvelles questions de droit à propos des dispsotions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce, en son alinéa 1er, et de l'article R. 145-37 du code de commerce :

"- Quelle est la sanction de l'absence de respect par le bailleur du délai fixé par l'article R. 145-37 du code de commerce pour la communication au locataire de l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l'article L.145-40-2, incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, lorsque le bail commercial prévoit le paiement par le locataire de provisions sur charges?  Est-ce que, comme le soutient le mémoire ampliatif, le non-respect du délai rend sans cause les provisions sur charges ? Ou est-ce que, le texte ne prévoyant aucune sanction, le bailleur peut procéder tardivement à la régularisation annuelle des charges dans la limite de la prescription ?  

- Est-ce que l'obligation faite au bailleur de communiquer au locataire qui lui en fait la demande les justificatifs des charges est satisfaite par une mise à dispositions des document ou doit-il les adresser au locataire ?  Le mémoire ampliatif qualifie ces questions de « classiques », se prévalant de la jurisprudence rendue par la troisième chambre civile sous l’empire des textes antérieurs à la loi Pinel. Le mémoire en défense se prévaut également de la jurisprudence antérieure à la nouvelle loi, et aussi de la jurisprudence en matière de bail d’habitation." 

L’arrêt du 29 janvier 2026 durcit l’exigence probatoire pesant sur le bailleur qui ne se résume pas à communiquer des tableaux de régularisation, même détaillés, au locataire.

ces tableaux ne constituent pas des justificatifs au sens de l’article R. 145-36 du code de commerce.

Ils traduisent une ventilation comptable ; ils ne prouvent ni la réalité ni la nature des dépenses.

La Cour rappelle que la créance de charges obéit au droit commun de la preuve : il appartient au bailleur de produire les factures et pièces permettant au locataire – et au juge – d’en contrôler le bien-fondé. Cette exigence est d’autant plus forte que certaines dépenses peuvent, selon le bail ou l’article R. 145-35, demeurer à la charge du bailleur.

En censurant une décision qui validait une simple mise à disposition des pièces, la Cour sécurise le droit de contrôle du preneur. La charge récupérable doit être démontrée, pas seulement affirmée.