Bail commercial : covid et assurance perte d’exploitation, le locataire peut-il obtenir une indemnisation par son assureur ?

 

Cour de cassation, Chambre civile 2, 18 septembre 2025, 24-16.308, Publié au bulletin

 

Faits :

 

Un locataire exploite un fonds de commerce d’achat, vente et location de  camping-cars.

 

Le locataire est assuré au titre d’un contrat multirisque des professionnels de l’automobile.

 

Le 30 avril 2020, le locataire a procédé à une déclaration de sinistre auprès de son assureur pour obtenir l’indemnisation des pertes d’exploitation subies du fait du confinement en raison de la crise sanitaire liée à la Covid -19.

 

Son assureur lui oppose un refus de garantie aux motifs que la fermeture administrative des établissements dans le cadre d’une mesure sanitaire gouvernementale consécutive à une épidémie ne constituait pas un événement prévu par le contrat.

 

Le locataire assigne son assureur pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme totale de 725.136 euros en application de la garantie « pertes d’exploitation » du contrat d’assurance.

 

En première instance et en appel, le locataire est débouté de ses demandes ; les juges du fond estiment que le locataire ne démontre pas que les conditions d’application de la garantie « pertes d’exploitation » consécutive à une « interdiction d’accès » sont réunies.

 

Motivation de la Cour de cassation :

 

Le débat portait sur l’événement « interdiction d’accès » aux locaux mentionné sur le contrat d’assurance.

 

Pour les juges du fond, l'expression « interdiction d'accès » ne renvoyait à aucune notion juridique ou technique, et n'était pas définie par le contrat ;

 

Donc, il fallait s’en tenir à son acception courante, à savoir « une défense absolue et générale d'accéder matériellement à des locaux ».

 

Or, tel n’était pas le cas selon eux ici car les « restrictions covid » laissaient subsister une possibilité légale et matérielle d'accéder aux locaux, notamment pour les exploitants et les salariés, pour des besoins de fonctionnement, d'entretien, voire de poursuite de l'exploitation commerciale sous une forme autorisée.

 

Donc cela ne pouvait être assimilé à une « interdiction d'accès ».

 

Ce n’est pas la position de la Cour de cassation qui relève que les « restrictions covid » interdisaient aux commerces de vente d'accueillir du public.

 

Cela constituait bien, au sens du contrat, une mesure d'interdiction d'accès aux locaux dans lesquels le locataire exploitait son fonds de commerce.

 

Autrement dit, l’assureur ne pouvait refuser de mobiliser sa garantie perte d’exploitation.

 

Ce n’est pas la première fois que la question de la garantie de l’assureur se pose en suite de l’épidémie covid.

 

Le 1er décembre 2022 (RG n°21-19.341), la Cour de cassation avait jugé que la clause d’exclusion de garantie était valable car son application dépendait uniquement de savoir si les fermetures administratives avaient une « cause identique », ce qui était le cas s’agissant d’une épidémie commune.

 

Conclusion :

 

La perte d’exploitation peut être mobilisable … sous réserve des conditions contractuelles…

 

Cour de cassation, Chambre civile 2, 18 septembre 2025, 24-16.308, Publié au bulletin

 

 

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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE

Avocate spécialiste en droit immobilier

Formatrice en droit immobilier

Sous-traitance en droit immobilier

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NB : cet article n’est pas généré par l’IA