Bail commercial : recourir au bail dérogatoire n’est pas sans risque pour le bailleur
Rappel : le bail dérogatoire – appelé aussi le bail de courte durée – et surtout pas bail précaire ! permet au bailleur et au preneur de déroger au statut des baux commerciaux à condition que le bail dérogatoire ne dépasse pas la durée de trois ans.
Trois ans, c’est la durée maximale.
A l’échéance des trois ans, même partie, même local, même activité : seul un bail commercial peut être conclu.
Particularité de ce bail dérogatoire : ne pas oublier pour le bailleur de « rappeler » que le bail dérogatoire prend fin !
Le bailleur dispose d’un délai d’un mois après l’échéance du bail dérogatoire pour le rappeler au locataire ; lui rappeler quoi ?? qu’il ne veut pas qu’il reste dans les lieux puisque le bail dérogatoire a pris fin….
Avec cette précision : « Si, à l’expiration de cette durée, et, au plus tard à l’issue d’un délai d’un mois à compter de l’échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s’opère un nouveau bail dont l’effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. »
Donc, pour échapper à la « transformation » du bail dérogatoire en bail commercial, il appartient au bailleur de manifester, avant la date contractuelle d’expiration du bail dérogatoire, sa volonté de ne pas poursuivre la relation contractuelle avec le locataire, et la charge de la preuve de cette manifestation de volonté lui incombe.
Mais précision de la cour d’appel : la manifestation du bailleur ne suffit pas s’il n’a pas engagé une procédure judiciaire.
Il est jugé que, si le bailleur a effectivement manifesté avant les termes du bail dérogatoire de son souhait de reprendre les lieux et délivré dans le mois suivant l’expiration de la fin de ce bail une sommation d’avoir à quitter les lieux, il n’en demeure pas moins que cette sommation n’a pas été suivie d’effet en ce qu’aucune démarche n’a été entreprise pour reprendre effectivement possession des lieux.
En conclusion, indispensable de suivre la fin du bail dérogatoire pour rappeler au locataire qu’il doit partir et ce au plus tard un mois après son expiration et ensuite engager une procédure judiciaire pour obtenir l’expulsion du locataire.
Cour d'appel de Paris, Pôle 5 chambre 3, 3 avril 2025, n° 23/05746
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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
Avocate spécialiste en droit immobilier
Formatrice en droit immobilier
Sous-traitance en droit immobilier
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NB : cet article n’est pas généré par l’IA
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