Bail commercial : c’est quoi un local monovalent ? quelles conséquences sur le loyer renouvelé ?
Le statut des baux commerciaux offre une protection au locataire lui permettant de bénéficier d’un loyer plafonné à la variation des indices au moment du renouvellement de son bail.
Pour obtenir un loyer déplafonné, il appartient au bailleur de rapporter la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, à savoir :
1° les caractéristiques du local considéré,
2° la destination des lieux,
3° les obligations respectives des parties,
4° les facteurs locaux de commercialité,
5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.
Le bailleur peut également obtenir un loyer déplafonné au moment du renouvellement lorsque la durée du bail est supérieure à 9 ans.
D’autres exceptions sont prévues : loyer des terrains nus ; loyers des locaux à usage de bureaux.
La règle du plafonnement n’a pas non plus vocation à s’appliquer si le bail commercial porte sur un local monovalent (article R. 145-10 du code de commerce).
D’où la question : c’est quoi un local monovalent ?
Les locaux commerciaux sont considérés comme monovalents lorsqu’il n’est pas possible de les affecter à une autre destination sans travaux importants ou transformations coûteuses.
Tel était l’enjeu de cette affaire dans laquelle un locataire bénéficiait d’un bail commercial portant sur des locaux à usage de contrôle technique, station-service et réparation automobile.
Le locataire estimait que la qualification de local monovalent n’est pas rapportée dans la mesure où :
- Les locaux ne sont pas constitués de locaux extrêmement spécifiques telle une rampe d’accès à un parking à étages,
- Les locaux sont structurellement proches de locaux commerciaux classiques pouvant changer d’affectation pour un coût raisonnable,
- La station-service doit être considérée comme une installation légère et peu important que les locaux soient d’après le bail destinés exclusivement à l’exploitation d’une activité de contrôle technique et de réparation automobile.
La Cour de cassation relève plusieurs éléments permettant de retenir la qualification de local monovalent :
- les locaux loués ont été construits et aménagés pour un seul type d’exploitation, à savoir l’activité de contrôle technique, de station-service et de réparation automobile,
- les locaux ne pouvaient être transformés en vue d’une utilisation différente sans réalisation de travaux importants et coûteux, consistant notamment en le démontage des pistes, de l’auvent de la station-service, la purge, l’enlèvement et le comblement des cuves de carburants et du séparateur d’hydrocarbures enterrés, du réseau d’alimentation des pompes, le comblement des fosses, la transformation des portes sectionnelles spécialement aménagées pour permettre l’accès des poids lourds et engins agricoles et en la dépollution du site.
Conséquence : le loyer renouvelé est déplafonné et est fixé à la valeur locative.
Maigre consolation pour le preneur : le montant du loyer déplafonné est lissé à raison d’une augmentation chaque année de 10 % du loyer hors taxes et charges acquitté l’année précédente, par application de l’article L. 145-34 alinéa 4 du code de commerce.
Cour de cassation, Chambre civile 3, 18 décembre 2025, 24-15.417, Inédit
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Nawal BELLATRECHE-TITOUCHE
Avocate spécialiste en droit immobilier
Formatrice en droit immobilier
Sous-traitance en droit immobilier
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NB : cet article n’est pas généré par l’IA
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