La présente note juridique est relative à l’hypothèse suivante : un contrat de gestion locative est régularisé avec votre agent immobilier et vous donnez également mandat à votre agent immobilier pour qu’il se charge des modalités relatives à la rédaction du contrat de cautionnement. En pratique l’agent immobilier ne s’assure pas que la personne visée à l’acte est la caution, l’acte est signé à distance. Lorsque votre locataire et sa caution sont assignés devant la juridiction compétente (pour non-respect des obligations notamment), la caution indique ne pas être le rédacteur de l’acte.
Est-t-il possible de rechercher la responsabilité de l’agent immobilier pour manquement à son devoir d’efficacité ?
La réponse est positive.
Il convient de rappeler que juridiquement l’agent immobilier est tenu des fautes qu’il commet dans sa gestion.
L’article 1192 du code civil enseigne : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion ».
Ainsi, il convient de rappeler que l’agent immobilier, en application du mandat donné, doit s’assurer de l’efficacité de la convention qu’il convient de faire accomplir avec diligence.
A défaut de pouvoir faire appliquer l’acte de cautionnement, il y a un risque très important pour le bailleur qui pourra se retrouver avec une très bonne décision mais qu’il ne pourra pas faire appliquer en l’état de l’insolvabilité éventuelle de l’occupant.
Pour rechercher la responsabilité de l’agent immobilier il conviendra de démontrer que l’agent immobilier à qui incombe la charge de la preuve du respect de l’obligation légale (1192 du code civil) qui lui est faite de remettre un exemplaire du contrat à la personne de la caution, est défaillant à rapporter la preuve de la transmission de toutes les informations sur la nature et l’étendue des obligations que contractait la caution.
A titre d’exemple, l’obligation de remettre une copie du bail est une condition de validité de l’acte de cautionnement, l’agent se doit A MINIMA si la caution n’est pas physiquement présente à la signature du bail de lui en adresser une copie par lettre recommandée avec accusé de réception. La caution aurait alerté l’agent immobilier s’il n’était pas le rédacteur de l’acte.
En outre, sans donner à l’agent immobilier la qualité de graphologue, ce dernier doit A MINIMA vérifier la concordance entre la signature apposée sur l’acte de cautionnement (et le bail le cas échéant) ainsi que sur le titre d’identité.
Une copie grossière doit attirer son attention.
Ainsi ces fautes sont constitutives d’un manquement au titre du mandat donné.
A défaut d’opérer ces différents contrôles (exemples non exhaustifs), l’agent immobilier pourra être condamné en l’état d’un manquement à son devoir d’efficacité s’agissant du contrat de cautionnement.
La réparation s’analysera en une perte de chance au titre des sommes pouvant être dues ; perte de chance qu’il conviendra de quantifier au cas par cas.
Il est rappelé au surplus que l’agent immobilier est couvert pas une assurance de responsabilité de sorte que le risque d’insolvabilité en sera d’autant plus réduit …
Il ne faudra donc pas hésiter à attraire devant la juridiction tant l’agent immobilier que son assureur en cas de défaillance de l’agent dans la rédaction du contrat de cautionnement et pour lequel un mandat spécifique fut donné à l’agent immobilier.
Agents immobiliers, nous pouvons également vous accompagner afin de pallier à ces difficultés et afin de vous permettre d'obtenir l'efficacité de l'acte.
Maître Pascal FLOT est Avocat en droit Immobilier au Barreau de Montpellier et vous accompagnera dans le cadre de vos difficultés.
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