Le droit de la construction est à bien des égards le droit de la responsabilité des constructeurs.

En effet, les techniques de construction sont aujourd’hui à ce point maitrisées que l’on considère que la construction d’un ouvrage est une opération dépourvue d’aléa, et que par conséquent, l’ouvrage qui est livré dont être exempt de tous désordres de construction.

Le législateur, dont la volonté est de protéger l’acquéreur de l’ouvrage, a progressivement mis en place un système juridique spécifique, (le droit de la construction), qui présuppose que la responsabilité du constructeur est engagée en cas de dommages à l’ouvrage, (la responsabilité des constructeurs), (1), sauf si ce dernier rapporte la preuve contraire.

S’agissant du secteur de l’habitation, les textes font bénéficier le propriétaire de l’ouvrage d’un certain nombre de garanties, qu’il s’agisse d’une vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), comme l’achat d’un appartement dans un immeuble devant être construit et soumis au régime de la copropriété, ou qu’il s’agisse de la construction d’une maison individuelle, (villa). (2)

1 – Responsabilité des constructeurs et droit de la construction

1.1 – Le principe de responsabilité des constructeurs

L’article 1792 du code civil dispose que :

« Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. »

« Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. »

L’essentiel de la responsabilité des constructeurs qui sous-tend le droit de la construction est exprimé dans cet article, lequel, en cas de dommages de nature décennale à l’ouvrage après réception, pose un principe de responsabilité des constructeurs, dont ces derniers ne peuvent se dégager qu’en prouvant l’existence d’une cause extérieure, (force majeure, fait d’un tiers ou faute du maître de l’ouvrage).

1.2 – Les délais de prescription

Ce principe de responsabilité, qui fait peser sur le constructeur une véritable obligation de résultat, est néanmoins limité dans le temps.

L’article 1792-4-1 du code civil dispose que :

« Toute personne physique ou morale dont la responsabilité peut être engagée en vertu des articles 1792 à 1792-4 du présent code est déchargée des responsabilités et garanties pesant sur elle, en application des articles 1792 à 1792-2, après dix ans à compter de la réception des travaux ou, en application de l'article 1792-3, à l'expiration du délai visé à cet article. »

Le constructeur est donc déchargé de toute responsabilité après l’écoulement d’une période de 10 ans à compter de la réception de l’ouvrage, (et après une période de 2 ans concernant les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage selon l’article 1792-3 du code civil).

Une particularité du droit de la construction, et non des moindre, est la nature préfixe du délai décennal, ce qui n’est pas sans poser des problèmes aux avocats, même spécialistes en droit de la construction.

Un délai préfixe est un délai qui ne peut être suspendu mais uniquement interrompu.

Cette particularité rend la gestion des dossiers judiciaires en droit de la construction particulièrement délicate, et contraint l’avocat, (encore une fois même spécialiste du droit de la construction), à exercer une vigilance constante pour éviter toute prescription d’action.

Enfin, il sera rappelé que si l’assurance décennale est soumise à une prescription biennale propre au droit des assurances, ce délai peut en revanche être suspendu.

2 – Les garanties propres au droit de la construction bénéficiant au maître de l’ouvrage

2.1. – Les garanties des constructeurs

2.1.1 - Garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement, (à ne pas confondre avec la garantie d’achèvement), permet au propriétaire de l’ouvrage d’obtenir la conformité de cet ouvrage à ce qu’il doit être.

Cette garantie qui s’exerce durant un an après réception de l’ouvrage est uniquement à la charge de l’entrepreneur, et permet au maître de l’ouvrage, d’une part, que soient exécutés les travaux permettant de lever les réserves prononcées lors de la réception de l’ouvrage, d’autre part, de faire remédier aux éventuelles imperfections apparues durant l’année suivant la réception.

2.1.2. – Garantie décennale et garantie biennale

Ces garanties découlent du principe de responsabilité des constructeurs visé par l’article 1792 du code civil et des délais d’épreuve des articles 1792-4-1 et 1792-3 du code civil.

Le maître de l’ouvrage ou ses ayants cause, (l’acquéreur de l’ouvrage), bénéficie de la garantie décennale et de la garantie biennale, garanties dues par les constructeurs durant une période respectivement de dix et deux ans après réception de l’ouvrage, selon que le dommage de nature décennale affecte la structure de l’ouvrage ou un élément d’équipement dissociable de l’ouvrage, (également appelée garantie de bon fonctionnement), rendant cet ouvrage impropre à sa destination.

La garantie décennale est la garantie principale du droit de la construction, en ce qu’elle couvre les désordres les plus importants et dont les réparations sont les plus coûteuses.

2.1.3 – L’assurance dommages -ouvrage

Le propriétaire de l'ouvrage, son mandataire ou le vendeur de l’ouvrage, ont l’obligation de contracter une police dommages ouvrage quand ils réalisent des travaux de construction.

Cette police a pour objet de financer le coût de réparation des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage après réception.

2.2 - Vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), d’un immeuble destiné à l’habitation

La vente en l’état futur d’achèvement, (VEFA), présente des particularités, la vente intervenant alors que l’ouvrage, (l’immeuble), n’est pas encore réalisé.

Le vendeur d’immeuble sur plan est en effet redevable envers le maître de l’ouvrage des mêmes garanties que les constructeurs, (2.2.1), mais également d’une garantie de délivrance, (2.2.2.), d’une garantie d’achèvement, (2.2.3), et d’une garantie des désordres apparents, (2.2.4).

2.2.1 – Garanties des constructeurs

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement, (et plus généralement d’immeuble à construire), doit au maître de l’ouvrage les mêmes garanties que celle dues par les constructeurs vues au paragraphe 2.1 des présentes, savoir garantie décennale et garantie biennale.

2.2.2. - Garantie de délivrance

Le vendeur d’un immeuble en l’état futur d’achèvement à l’obligation de construire l’immeuble dans un certain délai et de délivrer un ouvrage conforme à ce qui a été prévu au contrat de vente.

2.2.3. - Garantie d’achèvement

Visée par l’article R.261-17 du code de la construction et de l’habitation, la garantie d’achèvement est une garantie bancaire destinée à financer les sommes nécessaires à l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du constructeur.

2.2.4 – Garantie des désordres apparents

Les articles 1642-1 et 148 alinéa 2 du code civil disposent que le maître de l’ouvrage, (le propriétaire), peut obtenir la reprise des désordres apparents, (vices cachés même sans gravité et défauts de conformité), lors de la réception, ou, (et en pratique c’est le cas la plupart du temps), un mois après la « prise de possession » de l’appartement, (c’est-à-dire après la livraison du bien).

Cette garantie des désordres apparents doit être mise en œuvre dans le délai d’un an suivant le plus tardif des événements visé ci-dessus, en pratique, la plupart du temps un mois après la livraison de l’appartement.

2.3. – Construction de maison individuelle

Le législateur a accordé une attention particulière au maître de l’ouvrage qui fait réaliser une maison individuelle.

On comprend bien qu’un particulier puisse être en position de faiblesse face à un constructeur qui lui conseille tel contrat plutôt qu’un autre pour la construction de sa maison individuelle, ou encore qui fasse l’objet d’une procédure de liquidation judiciaire en cours de chantier.

C’est la raison pour laquelle le législateur a imaginé une règlementation particulière concernant la construction d’une maison individuelle, notamment l’obligation de faire signer au maître de l’ouvrage un contrat déterminé, (2.3.1.), et l’obligation pour le constructeur de souscrire avant le début du chantier une garantie de livraison, (2.3.2).

2.3.1 – Contrat de construction de maison individuelle

Les articles L231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation règlementent le contrat de construction de maison individuelle avec plan et sa forme « dégradée » le contrat de construction de maison individuelle sans plan.

Le formalisme poussé de ce contrat a pour objet de protéger le maître de l’ouvrage, notamment, en fixant les modalités de paiement de l’ouvrage au cours de sa réalisation que peut exiger le constructeur, l’obligation d’indiquer au contrat la référence de l'assurance de dommages ouvrage souscrite par le maître de l'ouvrage, la justification par le constructeur de la souscription d’une garantie de livraison.

Le choix par le constructeur d’un autre contrat que celui de construction de maison individuelle normalement applicable est sanctionné par sa nullité.

2.3.2 – Garantie de livraison

L’article L.231-2 k) du code de la construction et de l’habitation contraint le constructeur à justifier avant le début du chantier de la souscription d’une garantie de livraison.

Cette garantie a pour objet d’assurer au maître de l’ouvrage que la construction commandée sera livrée achevée dans les délais et pour le prix convenu.

Plus qu’une simple garantie d’achèvement qui se limite au seul paiement des travaux nécessaires à l’achèvement par le garant, la garantie de livraison contraint le garant à désigner un autre constructeur que le constructeur défaillant pour achever l’ouvrage ou reprendre les désordres l’affectant.