En 1990, un entrepreneur en maçonnerie a acquis une ancienne ferme dans le but de la rénover et de la transformer en maison d'habitation. Il a conservé les pignons en pierre, mais a reconstruit les murs de façade, a édifié un mur de refend et transformé les sols du rez-de-chaussée. 

En 2012, le bien est vendu. La clause standard de non-garantie des vices cachés est stipulée dans le contrat de vente, clause ne pouvant jouer que si le vendeur est de bonne foi, c'est-à-dire qu'il n'a pas eu connaissance du vice caché affectant la chose vendue. Se plaignant de graves désordres, l'acheteur intente sur la base d'un rapport d'expertise une action contre le vendeur afin de diminuer le prix du bien acheté.

La cour d'appel retient que la profession du vendeur, à savoir entrepreneur en maçonnerie, ne permettait pas d'avoir des connaissances techniques telles qu'il aurait eu la possibilité d'anticiper les problèmes du sol au moment des travaux. L'entrepreneur peut donc se prévaloir de la clause de non-garantie et sa responsabilité doit être exclue.

Au visa de l'article 1623 du Code civil, la Cour de cassation annule l'arrêt rendu par la cour d'appel. La Cour considère, en effet, que l'entrepreneur ayant effectué lui-même les travaux s'assimile " à un vendeur professionnel réputé connaître les vices affectant l'immeuble, y compris le sol". Le vendeur est présumé être de mauvaise foi, ce qui exclut toute clause de non-garantie des vices cachés au moment de la transaction.

Cette solution n'est pas nouvelle. D'autres arrêts ont apprécié de manière large la qualité de "vendeur professionnel" (Cass. 3ème civ., 27 sept. 2000 n°99-10.297, Cass. 3e civ., 13 juill. 2016, n°15-16.414) Même si la vente du bien qui présentait des défauts cachés n'a pas lieu dans le cadre de l'activité professionnelle du vendeur, celui-ci peut tout de même être assimilé à un vendeur professionnel. S'il ne connaissait pas le vice caché, il aurait dû le connaître puisque c'est un professionnel d'autant qu'il a réalisé des travaux d'envergure. Des questions sous-jacentes à l'affaire méritent d'être posées et auxquelles la Cour de cassation méritera d'être confrontée: la solution aurait-elle été différente si l'entrepreneur n'avait pas lui-même rénové l'ancienne ferme? Et que dire de la responsabilité du notaire ayant rédigé une clause dénuée d'effet dans l'acte authentique?