Bail dérogatoire, convention d'occupation précaire, pop-up store : le bon contrat court sans risque de requalification en 3-6-9

Vous ne souhaitez pas vous engager neuf ans. Vous voulez tester un emplacement, ouvrir une boutique éphémère ou occuper un local en attendant une vente. Le droit offre deux outils pour cela : le bail dérogatoire et la convention d'occupation précaire. Tout le monde les confond — alors qu'ils n'obéissent pas aux mêmes règles. Et une erreur de choix ou de rédaction produit toujours le même accident : la requalification automatique en bail commercial 3-6-9, avec neuf ans d'engagement et une indemnité d'éviction à la clé. Dans mon article, j'explique comment choisir le bon contrat et comment éviter le piège.

Les points essentiels que je développe :

  • Deux outils, deux logiques : le bail dérogatoire (article L.145-5 du Code de commerce) est un contrat de courte durée d'au maximum trois ans, choisi librement par les parties pour écarter le statut des baux commerciaux. La convention d'occupation précaire (article L.145-5-1) est une autorisation d'occuper justifiée par des circonstances objectives qui rendent l'occupation fragile — immeuble voué à la démolition, procédure d'expropriation, vente en cours. Elle peut dépasser trois ans, mais la précarité doit s'imposer de l'extérieur : on ne peut pas la fabriquer par la seule volonté des parties.
  • Comment choisir : la cause de la brièveté commande le contrat : si la durée courte est un choix (tester un emplacement, commerce éphémère), seul le bail dérogatoire est licite. Si elle est subie (local promis à la démolition, expropriation), la convention d'occupation précaire devient possible. Si l'activité doit durer, c'est un bail 3-6-9 qu'il faut négocier.
  • Le piège de la requalification : automatique, pas judiciaire : si le locataire reste en possession plus d'un mois après l'échéance du bail dérogatoire et que le bailleur le laisse en place — notamment en continuant d'encaisser les loyers — un bail commercial de neuf ans naît de plein droit, sans formalité ni signature. La Cour de cassation a jugé en 2023 que l'action en reconnaissance de ce bail ne se prescrit jamais : le risque ne s'éteint pas.
  • Comment l'éviter : côté bailleur, délivrer un congé ou une sommation de quitter les lieux avant le terme du dernier bail, reprendre les clés et cesser d'encaisser les loyers. Côté locataire, si le bailleur vous a laissé en place au-delà d'un mois, vous êtes peut-être déjà titulaire d'un bail 3-6-9 — une position de négociation à ne pas ignorer.
  • Pop-up store et boutique éphémère : dans la quasi-totalité des cas, le bon outil est le bail dérogatoire. Trois points concentrent les litiges de sortie : fixer une date d'échéance ferme, décrire précisément la destination des lieux, et régler à l'avance la question des assurances et de la remise en état après aménagement éphémère.
  • Le tableau comparatif : mon article inclut un comparatif des trois contrats (bail dérogatoire, convention d'occupation précaire, bail 3-6-9) sur les critères de durée, conditions de validité, loyer, droit au renouvellement, indemnité d'éviction et risque principal.

Mon article répond également aux questions fréquentes : montant du dépôt de garantie, possibilité de renouveler, avantages pour le bailleur, et cas particulier de la location saisonnière.

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