Le propriétaire d'un appartement donné à bail, a délivré à son locataire un congé avec offre de vente.Ce dernier s'étant maintenue dans les lieux, le bailleur l'a assignée aux fins de la faire déclarer déchue de tout titre d'occupation ; reconventionnellement le locataire a soulevé la nullité du congé pour fraude.

Cette demande en nullité n'a pas été favorablement accueillie, par les juges du fond, motif pris qu'aucune pièce utile n'est apportée pour justifier du caractère prétendument excessif, disproportionné ou dissuasif du prix demandé.

Cette décision est cassée par la Troisième Chambre civile de la Cour de Cassation, qui reproche aux juge du fond de n'avoir pas répondu aux conclusions par lesquelles le locataire soutenait que le bailleur ne justifiait d'aucune démarche positive depuis la notification du congé en 2005 pour trouver un éventuel acquéreur et qu'il n'avait en réalité aucune intention de vendre le bien, mais exclusivement celle l'évincer le locataire de l'appartement.

En conclusion la Cour rappelle, les critères permettant de qualifier un congé de frauduleux sont, au nombre de deux:

- le locataire doit justifier que le prix de vente demandé est très excessif, dissuasif d'un achat, le pourcentage au-delà duquel le prix sera jugé totalement disproportionné varie d'un cas d'espèce à l'autre.

- l'absence d'intention réelle de vendre du propriétaire qui se déduit de son absence de démarche positive pour trouver un acquéreur, particulièrement en ne faisant aucune publicité et en ne mandatant aucune agence afin de vendre.

(Cass. 3e civ., 9 juin 2009, n° 08-15.112, F-D, Gassama c/ Pons pourvoi c/ CA Nîmes 1re ch., 4 mars 2008 : JurisData n° 2009-048806)