Le 25 mars 2024, la Cour de cassation a reçu une demande d'avis formée le 21 mars 2024 par le tribunal de proximité de Trévoux, en application des articles L. 441-1 et suivants du code de l'organisation judiciaire et 1031-1 et suivants du code de procédure civile, dans une instance opposant la société civile immobilière Vale à M. [K] et Mme [E].

 La demande portait entre autres sur l'application de l'article 10, I, de cette loi qui, modifiant l'article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, fixe désormais à six semaines le délai à l'issue duquel une clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, à un contrat en cours au jour de l'entrée en vigueur de ce texte, commandent l'issue du litige, sont nouvelles, présentent une difficulté sérieuse et sont susceptibles de se poser dans de nombreux litiges.

La Cour de Cassation a émis l’avis suivant :

L'article 24, alinéa 1er, et 1°, de la loi du 6 juillet 1989 , modifiée par l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose

« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette (...) ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

 Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction.

EN CONSEQUENCE,

la Cour est d'avis :

 les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi .( Cass. avis. civ.13 juin 2024. N° 24-70.002.P+B - JurisData N° 2024-008999.)