Beaucoup de gens pensent que la réception des travaux est une renonciation de leurs droits car les travaux sont en quelque sorte acceptés.
Loin d’être une renonciation à vos droits, la réception des travaux en est l’affirmation et le point de départ.
Elle constitue un acte juridique qui achève le chantier et qui vous ouvre des droits, en déclenchant les garanties légales de l’entrepreneur, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Il est donc impératif d’établir le procès-verbal de réception.
Toutefois, la réception des travaux peut revêtir différentes formes : amiable, tacite ou judiciaire.
1. La notion juridique de réception des travaux
Selon l’article 1792-6 du Code civil, la réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve.
La réception de l’ouvrage ne doit être confondue avec la livraison de l’ouvrage qui est l’acte par lequel le maître d’ouvrage prend possession de l’ouvrage et qu’il peut en disposer.
La réception des travaux est une étape cruciale dans la réalisation d’un chantier, qu’il s’agisse de travaux de construction, de rénovation ou de réparation.
Elle consiste à constater que les travaux sont conformes au contrat passé entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, et à émettre des réserves le cas échéant.
Elle a également des conséquences juridiques importantes, notamment en matière de garanties.
Dans le cadre d’une copropriété, la réception des travaux implique le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et le maître d’œuvre, chargé de la direction et du contrôle des travaux.
Elle intervient à la fin des travaux, lorsque ceux-ci sont achevés ou en état d’être livrés.
Elle se matérialise généralement par la signature d’un procès-verbal de réception, qui doit mentionner la date de la réception, les parties présentes, les éventuelles réserves formulées et les délais de leur levée.
La réception des travaux est un acte juridique qui marque la fin du contrat de louage d’ouvrage entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur. Elle entraîne le transfert de la propriété de l’ouvrage au maître d’ouvrage, ainsi que le transfert des risques liés à l’ouvrage.
Elle fait également courir les délais des garanties légales dues par l’entrepreneur, telles que la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement et la garantie décennale.
Enfin, elle rend exigible le solde du prix convenu, sous réserve des 5% qui peuvent être retenu au titre de la garantie de parfait achèvement en cas de réserves non levées.
2. Sur quoi peuvent porter les réserves ?
Les réserves peuvent porter sur des malfaçons, des vices apparents, des désordres ou des points inachevés qui doivent être repris ou menés à bien dans un délai fixé d'un commun accord. Le syndic retient alors le solde du prix jusqu'à la levée des réserves.
3. Qui est le maître d’ouvrage en copropriété ?
En copropriété, le maître d’ouvrage est le syndicat des copropriétaires, c’est-à-dire la personne morale qui représente l’ensemble des copropriétaires et qui est chargée de la conservation et de l’administration des parties communes de l’immeuble.
Le syndicat des copropriétaires est représenté par le syndic, qui est le mandataire du syndicat et qui assure la gestion courante de la copropriété. Le syndic peut être un professionnel ou un copropriétaire bénévole.
Le syndicat des copropriétaires est la seule habilité à commander des travaux sur les parties communes, après avoir obtenu l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.
Il est également le seul à pouvoir prononcer la réception des travaux, par l’intermédiaire du syndic.
Le syndic doit donc assurer le suivi des travaux, vérifier leur conformité au contrat et au cahier des charges, et émettre des réserves si nécessaire.
Il doit également informer les copropriétaires de la date de la réception et de ses modalités.
4. Quelles sont les formes de réception des travaux ?
La réception des travaux peut prendre différentes formes, selon les circonstances et la volonté des parties.
On distingue principalement la réception expresse, la réception tacite et la réception judiciaire.
a. La réception expresse (ou amiable)
La réception expresse est la forme la plus courante et la plus recommandée de réception des travaux. Elle résulte d’un accord écrit entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur, constaté dans un procès-verbal de réception établi contradictoirement, c’est-à-dire en présence du maître d’œuvre et du maître d’ouvrage. Ce document doit être daté et signé par les deux parties, et éventuellement par le maître d’œuvre, qui est le professionnel chargé de la conception, de la direction et du contrôle des travaux.
La réception expresse peut être prononcée sans réserve ou avec réserves. Les réserves sont des observations formulées par le maître d’ouvrage sur les défauts, les vices apparents ou les non-conformités affectant l’ouvrage. Elles doivent être clairement énoncées dans le procès-verbal de réception, ainsi que le délai et les modalités de leur levée. Le maître d’ouvrage peut alors retenir une partie du prix jusqu’à ce que les réserves soient levées par l’entrepreneur.
La réception expresse permet de fixer avec précision la date de la réception, les éventuelles réserves et leurs conséquences. Elle offre ainsi une sécurité juridique aux parties et facilite le règlement des litiges éventuels.
b. La réception tacite
La réception tacite est une forme de réception qui résulte du comportement du maître d’ouvrage, qui manifeste sa volonté non équivoque d’accepter l’ouvrage sans le formaliser par écrit.
Elle peut se déduire de différents indices, tels que le paiement intégral du prix, la prise de possession de l’ouvrage, l’absence de réclamation dans un délai raisonnable, ou encore l’utilisation de l’ouvrage sans réserve.
La réception tacite n’est pas souhaitable, car elle ne permet pas de déterminer avec certitude la date de la réception, ni les éventuelles réserves formulées par le maître d’ouvrage.
Elle peut également être contestée par l’une ou l’autre des parties, qui devront alors apporter la preuve de leurs allégations. Elle est donc source d’insécurité juridique et de litiges potentiels.
c. La réception judiciaire
La réception judiciaire est une forme de réception qui intervient lorsque le maître d’ouvrage refuse de prononcer la réception, alors que les travaux sont achevés et conformes au contrat.
Dans ce cas, l’entrepreneur peut saisir le juge pour demander la réception judiciaire des travaux, après avoir sollicité l’avis d’un expert. Le juge se substitue alors au maître d’ouvrage et examine les conditions d’achèvement et de qualité des travaux.
Il fixe la date à laquelle la réception est réputée avoir eu lieu, ainsi que les éventuelles réserves et leurs conséquences.
La réception judiciaire est une solution de dernier recours, qui permet à l’entrepreneur de faire valoir ses droits face à un maître d’ouvrage de mauvaise foi.
Elle nécessite cependant une procédure longue et coûteuse, qui peut retarder le paiement du prix et le déclenchement des garanties. Elle doit donc être évitée autant que possible.
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