Le bail code civil ou bail résidence secondaire
De plus en plus d’annonces sur les plateformes en ligne indiquent uniquement « bail code civil » ou encore uniquement « bail résidence secondaire ».
A l’approche des jeux olympiques, de nombreux propriétaires sont tentés de recourir à ces contrats en apparence très avantageux et flexibles.
S’il est vrai que la liberté contractuelle prédomine dans ce type de contrat, il doit néanmoins respecter des conditions très strictes pour être valable et déroger aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.
A défaut, le risque est que le contrat soit requalifié en bail d’habitation à usage de résidence principale qui retomberait sous l’égide de la loi du 17 juillet 1989.
En effet, il faut être extrêmement vigilent et précautionneux avant de conclure ce type de contrat et vérifier notamment qu’il s’agit véritablement pour le candidat locataire d’une résidence secondaire.
Cet article a vocation à apporter quelques éclaircissement sur ce type de contrat qui connait un essor important.
- Quelle est la définition juridique d’une résidence secondaire ?
Pour comprendre les modalités de fonctionnement de ce contrat, il est impératif de définir la notion de résidence secondaire.
La résidence secondaire se définit par opposition à la résidence principale.
Selon la loi du 6 juillet 1989, la résidence principale se définit comme tout logement occupé au moins huit mois dans l’année.
Une résidence secondaire est donc tout bien immobilier qui ne constitue pas une résidence principale, c’est-à-dire tout logement qui est occupé moins de 8 mois dans l’année.
- Qu’est ce qu’un bail résidence secondaire ou bail code civil ?
Le bail de résidence secondaire, autrement appelé bail code civil, est donc un contrat d’habitation qui encadre les modalités de la location d’un bien secondaire (nue ou meublée).
Les clauses du bail résidence secondaire ou bail code civil sont librement définis entre le propriétaire bailleur et le locataire.
Le bail est régi par les dispositions du Code civil (articles 1708 et suivants), d’où l’appellation de bail code civil.
- Est-que le bail code civil permet de déroger aux règles applicables pour les locations meublées de courte durée ?
Le bail code civil peut parfaitement prévoir une durée de location de courte durée.
Le bail code civil ou bail résidence secondaire doit respecter les lois en vigueur pour une location saisonnière.
Pour mettre en location sa résidence secondaire, une déclaration auprès de la mairie est nécessaire, en vertu de l’article L.324-1-1 du Code du Tourisme, qui dispose que « toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non au sens du présent code, doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé ».
Dans certaines commune, une demande d’autorisation de changement d’usage est même nécessaire, c’est le cas des villes de plus de 200 000 habitants, des communes des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, ou toute autre commune sur décision préfectorale.
Il faut obtenir une autorisation de la mairie pour pouvoir modifier l'usage de votre logement en meublé de tourisme (passage en meublé touristique).
Si l'autorisation vous est accordée, vous devez procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier.
Pour obtenir cette autorisation, la mairie peut imposer une règle dite de compensation.
Cette règle vous impose d'acheter d'un local commercial de même surface pour le transformer en local d'habitation. Renseignez-vous auprès de votre mairie pour savoir si vous êtes concerné.
Le bail code civil ou bail résidence secondaire ne permet donc pas d’échapper aux règles applicables en matière de location meublée de courte durée d’une résidence secondaire !
- Quel est l’intérêt de conclure un bail code civil ou résidence secondaire ?
L’avantage du bail code civil ou résidence secondaire est qu’il est offre une grande liberté contractuelle.
Il est donc possible de prévoir :
- les loyers sans encadrement ni plafonnement
- le diagnostic de performance énergétique n’est pas obligatoire,
- il est possible de ne pas prévoir de préavis de départ
- la durée du bail est libre
- le montant de la caution est libre
- il est possible de demander le paiement des loyers en avance
L’intérêt de ce type de contrat est de déroger aux dispositions restrictives de la loi du 6 juillet 1989 mais en aucun cas de déroger aux règles applicables en matière de location meublée de courte durée pour les résidences secondaires, notamment dans les villes de plus 200 000 habitants.
- Quelles sont les éléments à vérifier avant de conclure un bail code civil ou un bail résidence secondaire ?
Il est fortement recommandé de vérifier qu’il s’agit d’une résidence secondaire pour le locataire.
Il faut donc demander au location de fournir tous les justificatifs de nature à prouver qu’il possède une résidence principale, c’est-à-dire un logement qu’il occupe plus de 8 mois dans l’année : titre de propriété, contrat de bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, attestation de domicile etc …
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