ESTIMER LES FRAIS DE DONATION DE LA NUE-PROPRIETE D’UN BIEN A SES ENFANTS
La donation en nue-propriété d’un bien à ses enfants entraine les frais suivants :
- Les droits de donation (étape 5) ;
- Les frais de notaire (étape 6) ;
- La taxe de publicité foncière (étape 7) ;
- Les frais d’assiette et de recouvrement (étape 8) ;
- La contribution de sécurité immobilière (étape 9).
ETAPE 1 : ESTIMER LA VALEUR VENALE DES BIENS
Estimer la valeur vénale du ou des biens objets de la donation.
- EXEMPLE :
Le donateur veut donner la nue-propriété de deux biens à ses deux enfants.
- Valeur vénale Bien 1 : 280.000 €
- Valeur vénale Bien 2 : 140.000 €
ETAPE 2 : CALCULER LA VALEUR DE LA NUE PROPRIETE DES BIENS
Calculer la valeur de la nue-propriété du bien objet de la donation.
Ce calcul se fait en fonction de l’âge du donateur selon l’article suivant :
Article 669 du code général des impôts :
I. – Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
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AGE de l'usufruitier |
VALEUR de l'usufruit |
VALEUR de la nue-propriété |
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Moins de : |
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21 ans révolus |
90 % |
10 % |
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31 ans révolus |
80 % |
20 % |
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41 ans révolus |
70 % |
30 % |
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51 ans révolus |
60 % |
40 % |
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61 ans révolus |
50 % |
50 % |
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71 ans révolus |
40 % |
60 % |
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81 ans révolus |
30 % |
70 % |
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91 ans révolus |
20 % |
80 % |
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Plus de 91 ans révolus |
10 % |
90 % |
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n'est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
- EXEMPLE :
Le donateur (usufruitier) a 60 ans.
- Valeur de la nue-propriété = 50 %
- Valeur nue-propriété Bien 1 : 140.000 € (= 280.000 x 50%)
- Valeur nue-propriété Bien 2 : 70.000 € (= 140.000 x 50%)
ETAPE 3 – PARTAGER LA NUE-PROPRIETE DU BIEN ENTRE LES ENFANTS
Si la donation est faite à plusieurs enfants, partager la nue-propriété des biens entre les enfants.
- EXEMPLE :
Le donateur a deux enfants.
- Enfant 1 : 105.000 € :
- 70.000 € (moitié de la nue-propriété du bien 1)
- 35.000 € (moitié de la nue-propriété du bien 2)
- Enfant 2 : 105.000 € :
- 70.000 € (moitié de la nue-propriété du bien 1)
- 35.000 € (moitié de la nue-propriété du bien 2)
ETAPE 4 – DEDUIRE L’ABATTEMENT
Abattement de 100.000 € par enfants tous les 15 ans.
- EXEMPLE :
Le donateur n’a pas fait de donation à ses enfants au cours des quinze dernières années.
- Enfant 1 : 105.000 € - 100.000 €
=> Somme nette taxable : 5.000 € (montant sur lequel les droits de donation sont calculés)
- Enfant 2 : 105.000 € - 100.000 €
=> Somme nette taxable : 5.000 € (montant sur lequel les droits de donation sont calculés)
- DONATION TOTALE TAXABLE : 10.000 € (= 5.000 € + 5.000 €)
ETAPE 5 – CALCULER LE MONTANT DES DROITS DE DONATION
Attention : le barème est progressif sur le montant restant :
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Tarifs des droits de donation en ligne directe |
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|---|---|
|
Part taxable après abattement |
Barème d'imposition |
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Jusqu'à 8 072 € |
5 % |
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De 8 073 € à 12 109 € |
10 % |
|
De 12 110 € à 15 932 € |
15 % |
|
De 15 933 € à 552 324 € |
20 % |
|
De 552 325 € à 902 838 € |
30 % |
|
De 902 839 € à 1 805 677 € |
40 % |
|
Plus de 1 805 677 € |
45 % |
- EXEMPLE :
DONATION TOTALE TAXABLE : 10.000 €
- 8.071 € x 5% : 403,55 €
- + 2 072 € (=10 000 € – 8 072 €) x 10 % = 270,20 €
- DROITS DE DONATIONS A PAYER : 673,75 € (= 403,55 € + 270,20 €)
ETAPE 6 – CALCULER LE MONTANT DES FRAIS DE NOTAIRE
Le cout d’une donation avec réserve d’usufruit ou en pleine propriété est identique. En effet, les frais de notaire sont calculés sur la valeur de la donation en pleine propriété et non uniquement sur la nue-propriété.
Barème progressif frais de notaire pour une donation :
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Tranches d’assiette taxable |
Taux applicable |
|---|---|
|
De 0 à 6 500 € |
4,837 % HT, soit 5,804 % TTC de la valeur du bien |
|
De 6 500 € à 17 000 € |
1,995 % HT, soit 2,394 % TTC de la valeur du bien |
|
De 17 000 € à 60 000 € |
1,330 % HT, soit 1,596 % TTC de la valeur du bien |
|
Plus de 60 000 € |
0,998 % HT, soit 1,1976 % TTC de la valeur du bien |
- EXEMPLE :
- Bien 1
Valeur vénale : 280.000 €
- 6.499 € x 5,804 % TTC = 377,20 € TTC
- (17.000 € – 6.500 €) x 2,394 % TTC = 251,37 € TTC
- (60.000 € – 17.000 €) x 1,596 % TTC = 686,28 € TTC
- (280.000 – 60.000) x 1,1976 % TTC = 2.634,72 € TTC
Frais de notaire : 3.949,57 €
- Bien 2
Valeur vénale : 140.000 €
- 6.499 € x 5,804 % TTC = 377,20 € TTC
- (17.000 € – 6.500 €) x 2,394 % TTC = 251,37 € TTC
- (60.000 € – 17.000 €) x 1,596 % TTC = 686,28 € TTC
- (140.000 – 60.000) x 1,1976 % TTC = 958,08 €
Frais de notaire : 2.272,93 €
- MONTANT TOTAL DES FRAIS DE NOTAIRE : 6.222,50 €
ETAPE 7 – CALCULER LE MONTANT DE LA TAXE DE PUBLICITE FONCIERE
La taxe de publicité foncière est de 0.60 % de la valeur de la nue-propriété dans le cadre d’une donation avec usufruit.
- EXEMPLE :
- Bien 1 :
Valeur de la nue-propriété : 140.000 €
x 0,60 %
= 840 €
Bien 2 :
Valeur de la nue-propriété : 70.000 €
x 0,60 %
= 420 €
- MONTANT TOTAL DE LA TAXE DE PUBLICITE FONCIERE : 1.260 €
ETAPE 8 – CALCULER LE MONTANT DES FRAIS D’ASSIETTE ET DE RECOUVREMENT
Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement est de 2,37 % du montant de la taxe de publicité foncière.
- EXEMPLE :
Bien 1 :
Montant de la taxe de publicité foncière : 840 €
x 2,37 %
= 19,91 €
Bien 2 :
Valeur de la nue-propriété : 420 €
x 2,37 %
= 9,95 €
- MONTANT TOTAL DES FRAIS D’ASSIETTE ET DE RECOUVREMENT : 29,86 €
ETAPE 9 – CACULER LE MONTANT DE LA CSI
La CSI (Contribution de Sécurité Immobilière) est de 0.10 % du montant de la donation.
La taxe de publicité foncière et la CSI sont calculées sur la valeur de la nue-propriété dans le cadre d’une donation avec usufruit.
- EXEMPLE :
- Bien 1 :
Valeur de la nue-propriété : 140.000 €
x 0,1%
= 140 €
- Bien 2 :
Valeur de la nue-propriété : 70.000 €
x 0,1%
= 70 €
- MONTANT TOTAL DE LA CSI : 210 €
ETAPE 10 – EVALUER LE COUT TOTAL DE LA DONATION
Additionner l’ensemble des frais précédemment calculés.
- EXEMPLE :
- Frais de donation (Bien 1 + Bien 2) : 673,75 €
- Frais de notaire (Bien 1 + Bien 2) : 6.222,50 €
- Taxe de publicité foncière (Bien 1 + Bien 2) : 1.260 €
- Frais d’assiette et de recouvrement (Bien 1 + Bien 2) : 29,86 €
- CSI (Bien 1 + Bien 2) : 210 €
- TOTAL A PAYER POUR LA DONATION EN NUE-PROPRIETE DES BIENS 1 ET 2 : 8.396,11 €
C'est exact, il y a lieu d'ajouter 20% de TVA sur le montant final.
Bien respectueusement.
Encore une question, pour une donation de deux appartements d'une valeur de 2 x 550 000. SI c'est fait en un seul acte, le taux d'imposition de DROITS DE DONATION peut atteindre 40% (pour la partie > 900 000 euro). Mais si l'on le fait en deux fois, le taux maximum est de 20% vu que le montant ne dépasse pas 552 324 €. Est-ce exacte?
cdlt.
Ceci ne serait pas nouveau mais doit-on vraiment payer de la TVA meme sur les droits de donation (qui sont un impôt) et sur les taxes diverses ?
Je pense qu'il y a une erreur de calcule:
Bien 1 : Valeur de la nue-propriété : 140.000 €
x 0,60 % + 2,37 %
= 840 € + 3.318 €
= 4.158 €
2,37 % est sur 840 euro et non sur 140 000 euro.(ce qui fait une différence de pus de 3000 euro).
Pouvez-vous le confirmer?
Merci.
Soyez vivement remercié de votre commentaire.
Comme vous l'avez justement relevé, une coquille se cachait dans mes calculs.
Le prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement de 2,37 % se calcule bien sur le montant de la taxe de publicité foncière, et non sur la valeur de la nue-propriété du bien.
J'ai immédiatement fait procéder à la modification de l'article, en dissociant l'étape 7 "Calcul du montant de la taxe foncière" et l'étape 8 "Calcul du montant des frais d'assiette et de recouvrement" pour une meilleure clarté.
Bien respectueusement,
Romain BRIERE
La donation réalisée par les deux parents faisant l'objet d'un seul et unique acte notarié, les frais de notaire - calculés sur la valeur de la donation en pleine propriété - sont supportés une seule fois pour les deux parents.
Autrement dit, le "calcul présenté ici quant aux frais de notaire" N'EST PAS "pour chaque parent".
Pour toutes questions complémentaires, je vous invite à cliquer sur l'onglet "poser une question écrite" puis "poser une question simple" ou "consultation juridique".
En vous remerciant,
Bien respectueusement,
Romain BRIERE