En copropriété, l’ensemble des copropriétaires est regroupé en un Syndicat de copropriétaires représenté par un syndic de copropriété.
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et le décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoient les diverses missions confiées au syndic, chargé principalement de faire respecter les dispositions du Règlement de copropriété et les décisions votées en assemblée générale.
Le syndic est celui qui « orchestre » l’immeuble. Il en assure la gestion, la conservation, le bon état général des parties communes, et doit faire exécuter les travaux les plus urgents, de sa propre initiative.
Pour exercer ses missions, tant administratives, comptables que juridiques, le Syndic dispose de nombreux pouvoirs qui auront pour corolaire une responsabilité importante vis-à-vis de la copropriété (responsabilité contractuelle) mais également des copropriétaires et des tiers (responsabilité extracontractuelle).
Sans possibilité d’être exhaustif, les fautes souvent reprochées au syndic sont :
Les Fautes dans la gestion de la copropriété :
- Non-respect du Règlement de copropriété.
- Carence dans le recouvrement des charges.
- Défaut de déclaration de créance du syndicat.
- Défaut de souscription d'une assurance.
- Défaut de mise à jour des Règlements de copropriété.
- Violation des règles de tenue des comptes du syndicat.
- Appels de fonds insuffisants.
- Négligence et absence de mise en œuvre des dispositifs de sauvegarde et de redressement des copropriétés en difficulté
Les fautes en matière de travaux :
- La mauvaise gestion des travaux urgents.
- Le défaut d'entretien de l'immeuble.
- Le choix d'une entreprise insolvable, ou non assurée.
- L'absence d'études techniques préalables.
- Le dépassement du budget voté, la réalisation de travaux supplémentaires non votés.
- L'absence de réserves et les paiements injustifiés.
Les fautes liées au défaut de sauvegarde des droits du syndicat :
- L’absence de recours dans le cadre des garanties des constructeurs.
- L’absence de recours contre les tiers.
Les fautes dans l'organisation et les délibérations de l'assemblée générale :
- Violation des délais, insuffisance d’informations, majorités inappropriées.
- Les fautes dans la notification de l'assemblée générale.
- Les fautes dans l'exécution des assemblées générales.
Rappelons que pour engager la responsabilité du Syndic, encore faudra t-il justifier d'un préjudice lié à cette faute.
En d’autres termes, l’absence de préjudice dégage le Syndic de toute responsabilité, et il en va de même lorsque l’Assemblée générale ratifie sa faute, ou si elle résulte en réalité de celle du Syndicat des Copropriétaires qui aura par exemple refuser de voter tels ou tels travaux, ou d’agir en justice.
En revanche, citons l’effet très relatif du traditionnel quitus voté en Assemblée générale, lequel n’exonère le syndic que pour ce qu'il s'agit de sa responsabilité vis-à-vis du Syndicat des Copropriétaires, et ce dans la limite des actes qui auront été effectivement portés à la connaissance de l’Assemblée générale.
Rappelons enfin la récente modification de l’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965, qui précise dorénavant qu’ «en cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. »
Il s’agit d’une large évolution.
Néanmoins et sauf cas exceptionnel, le cabinet RHA continuera de conseiller aux membres du Conseil syndical, et/ou à tout copropriétaire concerné, de rester cohérent, et de démettre le Syndic contre lequel il est question d'agir judiciairement.
Romain HAIRON
Avocat
99 rue de prony – 75017 PARIS
Tél : 01 84 60 99 01
Email : contact@hairon-avocat.com
Site : www.hairon-avocat.com
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