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Droit des Affaires
- Nouvelles modifications de la réglementation des Sociétés d’exercice libérales :
Les régimes des Sociétés d’exercices libérales connaissent de nombreuses modifications.
Modification des régimes fiscaux et d’imposition des associés gérants de SEL notamment (SELARL SELAS …) dont l’entrée en vigueur aurait été repoussée d’un an.
Ordonnance du 8 février 2023 opère une refonte des différents textes régissant les Sociétés d’exercice libérales (SELARL, SCP… réservées aux activités libérales telles médecins, infirmières, Kinésithérapeutes, avocats, Commissaires de Justice etc.) ; ces textes sont ainsi recodifiés sous cette ordonnance qui entrera en vigueur en septembre 2024
Cf. notamment Ordonnance 2023-77 du 8 février 2023
- Modification de la réglementation relative à la période d’essai des cadres :
Jusqu’alors, en droit français chaque branche d’activité pouvait prévoir des périodes d’essais leur étant propre pour leurs salariés cadres.
Cette faculté sera désormais largement limitée, et ce de par la loi d’adaptation du droit français au droit européen en la matière.
Désormais, la période d’essai pour un cadre ne pourra plus être supérieure à la période d’essai légalement prévue (chaque branche d’activité ayant une durée légale propre), sauf à pouvoir la porter à 8 mois en cas de période d’essai renouvelable, sous condition qu’une telle possibilité soit prévue pour la branche d’activité concernée.
Loi 2023-171 du 9 mars 2023 : publié au JO 10
- Assouplissement de la procédure de régularisation en cas de perte par une Société de la moitié de son capital social :
Une Société dont les capitaux deviennent inférieurs à la moitié de son capital social est supposée régulariser au plus vite (notamment en réduisant son capital social, ou reconstitution de ses capitaux propres), sous peine de dissolution.
La loi DDADUE 3, tendant à l’adaptation du droit français à la réglementation européenne, apporte un assouplissement à cette règle ; désormais la dissolution ne sera prononcée (à la demande de tout intéressé) qu’après que la Société ait été invitée à réduire son capital social sous un certain délai.
Article 14 de la Loi 2023-171 du 9 mars 2023 : publié au JO 10 texte n°1
- Indemnité de résiliation, clause pénale et contrat de location de matériel
La question est régulièrement soulevée devant les tribunaux.
La Cour de cassation vient de rappeler que la clause d’un contrat de location de matériel (en l’espèce un photocopieur), prévoyant le paiement à son profit d’une indemnité de résiliation équivalente à tous les loyers restant à courir constitue une clause pénale laissée à l’appréciation des juges du fonds qui ont donc tout pouvoir pour la réduire s’ils considèrent ladite indemnité comme étant manifestement excessive.
Arrêt Cour de cassation chb. Com. 8 février 2023 : n°21-21.391
Droit Bancaire
- Nécessité pour la banque d’établir un préjudice certain pour engager la responsabilité du notaire en cas d’annulation du cautionnement notarié dont elle bénéficiait :
En l’espèce le cautionnement accordé à un établissement bancaire par acte notarié a été annulé.
Il était établi, par une décision définitive que le Notaire était responsable de cette annulation.
Pour autant l’action de la banque à l’encontre du notaire rédacteur pour obtenir indemnisation de son préjudice est rejeté au motif qu’elle ne justifiait pas d’un préjudice certain puisqu’elle ne justifiait pas avoir épuisé toutes ses autres voies de poursuites, et notamment avoir vainement poursuivi le codébiteur solidaire.
L’établissement préteur, ou tout autre créancier, doit donc agir à l’encontre de chacune des personnes tenues à la dette avant de pouvoir engager la responsabilité du rédacteur de l’acte annulé.
Arrêt Cassation 1e chb. Civ.1e mars 2023 : n°21-24.166
Droit Immobilier - Baux - Urbanisme
- Conditions de nullité d’un bail commercial :
L’annulation pour erreur d’une convention, et notamment d’un bail commercial nécessite que l’erreur porte sur une condition déterminante du contrat, et qu’elle ait emporté le consentement de la partie concernée.
Ne constitue pas une erreur sur les qualités substantielles du bail une hausse, même très significative, des charges locatives dans les 3 ans suivant la conclusion du bail.
Le bail ne peut donc être annulé pour erreur en raison de cette hausse.
Arrêt Cour de cassation 3e chb. civ. 15 février 2023 : n°21-23.166
- Sur l’obligation de relogement du locataire de plus de 65 ans à qui il est donné congé pour motif légitime :
Pour rappel l’article 15 III de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur qui donne congé à son locataire de plus de 65 ans pour motif légitime (dont reprise pour y habiter) de lui proposer un relogement, à des conditions similaires ( loyer, situation géographique, superficie…)
La Cour de cassation vient de saisir le Conseil Constitutionnel d’une QPC (question Prioritaire de constitutionnalité), pour savoir si notamment cette restriction quant à la situation géographique du relogement n’est pas contraire à la constitution en ce qu’il porterait atteinte au droit de propriété du bailleur lorsque le logement se trouve dans une zone tendue, ou les loyers sont importants et où il n’est donc pas réellement possible de proposer un relogement répondant aux conditions prévues par l’article 15 III.
Si le Conseil constitutionnel jugeait ce texte effectivement contraire à la constitution son application pourrait donc être revue et le texte modifié.
Arrêt Cour de cassation 3e chb. Civ. 30 mars 2023 : n°22-21.761
- Bail d’habitation : restitution des clés par courrier recommandé.
L’article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989 régissant les baux d’habitation permet une restitution des clés en mains propres ou par lettre RAR au bailleur ou son mandataire. On sait que la restitution des clés conditionne l’appréciation de la restitution des lieux.
Quid si le bailleur qui ne conteste pas la réception d’une lettre RAR conteste en revanche que celle-ci contenait bien les clés… ? Dans cette espèce, le bailleur a attendu 15 mois après la réception du courrier pour effectuer des démarches en vue de la restitution effective des clés et soutenir que l’enveloppe était vide.
In fine la Cour de cassation le déboute de sa demande d’indemnités d’occupation en considérant et en se contentant de ce que l’enveloppe avait bien été réceptionnée. La cour sous-entend que le bailleur réellement diligent aurait agi plus tôt s’il n’avait effectivement pas réceptionné les clés, de sorte que celui-ci était vraisemblablement de mauvaise foi et n’a subi en réalité aucun préjudice.
Arrêt Cass. 3ème Civile 18 janvier 2023 n°21-23.309
- Assignation en résiliation du bail d’habitation sur un double fondement : obligation de notification au représentant de l’Etat dans le délai de l’article 24 :
Lorsque l’assignation en résiliation du bail porte sur un double motif dont celui de l’existence d’une dette locative, l’assignation doit impérativement être notifié au représentant de l’Etat dans les délais légaux de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989.
CA AMIENS 8 décembre 2022 n°21-03556 – Juris data 2022-023509
- Entendue du cautionnement à l’indemnité d’occupation (rappel)
Le cautionnement visé à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 concerne les obligations découlant d’un « contrat de location ». L’étendue du cautionnement est bornée, par l’article 2294 du code civil, par les limites dans lesquelles il a été contracté.
L’indemnité d’occupation n’est pas considérée comme une dette locative car elle ne résulte pas de l’application d’un contrat de location mais d’une occupation sans droit ni tire par un occupant qui se maintient dans les lieux malgré la résiliation du bail.
Dès lors, le cautionnement ne peut couvrir les indemnités d’occupation si et seulement si l’acte de cautionnement le mentionne expressément.
CA BOURGES 1/12/2022 n°21-01259 Juris data 2023-022569
- Meublés dans les établissements recevant du public pour hébergement (résidence avec service)
Un régime spécifique s’applique aux meublés situés dans les établissements recevant du public aux fins d’hébergement (résidence avec services). L’article L632-1 II alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation définit ce type de local meublé comme devant être équipé du « mobilier nécessaire au sommeil et à la vie courante » et « être pourvu de chauffage, d’une alimentation en eau et de sanitaires ». Au cas particulier, aucune référence à la liste d’équipements indispensables à la qualification de meublé du décret 2015-981 du 31 juillet 2015.
De sorte que le locataire ne peut réclamer la requalification en bail non meublé si des éléments de ladite liste sont manquants (en l’espèce, ustensile s de cuisine, vaisselle, couverture, couette, kit d’entretien) dès lors que les éléments de l’article L632-1 II précités sont bien présents.
CA AIX EN PROVENCE 12 janvier 2023 n°21-15242 Juris data 2023-001436
- Lissage « PINEL » du loyer du bail commercial renouvelé : incompétence du juge des loyer
Le juge des loyers saisi de la fixation judicaire du loyer du bail renouvelé à la valeur locative en cas de déplafonnement n’est pas compétent pour statuer sur les modalités d’application des règles de lissage de la hausse de loyer fixées par l’article L145-34 du code de commerce (la variation de loyer découlant du déplafonnement ne peut conduire à des augmentations supérieures pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente).
Cass. Civ. 3ème 25 janvier 2023 n°21-21.943 Juris data 2023-000750
- Mémoire et interruption de prescription
La notification du mémoire préalable n’est une cause interruptive de prescription que de la seule action devant le juge des loyers commerciaux.
Cette notification n’interrompt le délai de prescription que lorsque la contestation sur la fixation du loyer du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge.
Cass. Civ. 3ème 25 janvier 2023 n°21-20.009 Juris data 2023-000753
Copropriété
- Syndicat des copropriétaires et assurance dommage-ouvrage :
Attention, l’assurance DO souscrite par le promoteur est transférée au syndicat des copropriétaires dès la livraison du 1er lot à celui-ci.
A compter de cette date, celui-ci le syndicat des copropriétaires devient le gardien des parties communes.
L’assurance DO est une assurance de chose qui se transmet donc aux propriétaires successifs de la chose et, au cas particulier au gardien des parties communes que constitue le syndicat des copropriétaires qui a le pouvoir d’exercer les actions judiciaires nécessaires à la conservation des parties communes.
C’est donc au syndic, dès la livraison du 1er lot, qu’il appartient d’effectuer les déclarations de sinistre et auprès de l’assurance DO ,et d’interrompre la prescription biennale de l’article L 114-1 du code des assurances même si tous les lots ne sont pas encore livrés.
A défaut, il engage évidemment sa responsabilité.
Cass. Civ. 3ème 11 janvier 2023 21-20.418 Juris data 2023-001389
- Responsabilité du syndicat des copropriétaires
Les ouvrages réalisés par des copropriétaires sur des parties communes à jouissance privative sont des parties communes.
Le syndicat des copropriétaires en a donc la charge et peut donc voir sa responsabilité civile engagée lorsque ces parties communes empiètent sur celles d’une copropriété voisine.
Cass. 3ème civ. 25 janvier 2023 n°22-12.974
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